Tematyka spadku wartości rynkowej nieruchomości na skutek wpływu eksploatacji górniczej budzi ciągłe zainteresowanie naszych Klientów. W wielu prowadzonych przez nas sprawach staramy się również i mocno walczymy o uzyskanie dla Klienta także tych kwot obok kosztów naprawy występujących szkód. W jakich sytuacjach dochodzi do takiego spadku wartości nieruchomości? W jaki sposób wyliczana jest należna kwota? Aby nasze stanowisko i wiedzę prawną poprzeć i wzbogacić dodatkowo o kwestie wyceny zwróciliśmy się z pytaniami do eksperta z zakresu wyceny takich roszczeń – rzeczoznawcy majątkowego Magdaleny Laskowskiej z portalu www.wycenieto.pl.

Czy z Pani doświadczeń i obserwacji wynika, ze wartości rynkowe nieruchomości położonych w obszarach górniczych mogą różnić się od takich samych nieruchomości położonych poza takim obszarem?

Magdalena Laskowska: Z mojego doświadczenia zawodowego w pracy w obrocie nieruchomościami oraz sporządzanych analiz rynku jako rzeczoznawca majątkowy wynika, że potencjalny nabywca w pierwszej kolejności wybierze nieruchomość położoną poza obszarem oddziaływania górniczego. Przekłada się to na wyższą cenę transakcyjną przy sprzedaży nieruchomości oraz na jej wyższą wartość rynkową.

Kiedy osoba mająca dom w obszarze górniczym może zainteresować się takim odszkodowaniem? Innymi słowy Jakie cechy nieruchomości związane z odziaływaniem górniczym mogą wpływać na spadek jej  wartości rynkowej?

Magdalena Laskowska: Właściwie wszystkie, które negatywnie wpływają na estetykę budynku, zaburzają normalne korzystanie lub źle prognozują na przyszłość. Już sam fakt położenia w obszarze górniczym będzie źle oceniany przez potencjalnego nabywcę. Wstrząsy tąpnięcia i drgania również nie należą do przyjemności zwłaszcza jeżeli chodzi o własne miejsce zamieszkania. Również czas na jaki koncesja jest udzielona i może być przez zakład górniczy wykorzystana może rodzić słuszną niechęć do zakupu nieruchomości lub skłonność stron do obniżenia jej ceny. Wieloletnie oddziaływania na budynek ruchu zakładu górniczego, a także siły i naprężenia, którym przez lata poddana jest konstrukcja budynku, zazwyczaj powodują takie szkody jak:

-pęknięcia ścian

-obniżenia terenu

-przechył budynku

-pękające fundamenty

-pękanie posadzek

-problemy przy otwieraniu okien i drzwi.

Magdalena Laskowska: Zaistnienie takich okoliczności negatywnie wpływa na wartość rynkową nieruchomości, co jest mocnym argumentem do wystąpienia o odszkodowanie celem wyrównania tego uszczerbku.

Czy jest jakaś metoda (sposób) na wyliczenie takiego spadku wartości rynkowej nieruchomości?

Magdalena Laskowska: W pierwszym kroku należy oszacować wartość rynkową nieruchomości bez szkód górniczych, położoną poza obszarem górniczym, tak jakby nigdy wcześniej nie była poddawana wpływom górniczym. Według art. 151, ust.1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dn. 21 sierpnia 1997  „wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.”

Według wypracowanych norm w środowisku zawodowym przy wycenie nieruchomości w podejściu porównawczym można wykorzystać współczynnik korekcyjny K z przedziału [0,9, 1,1].Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych, przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe. Współczynnik powyżej 1 stosujemy gdy wyceniana nieruchomość posiada szczególne zalety. Natomiast współczynnik poniżej 1 stosujemy gdy nieruchomość posiada szczególne wady- na przykład te związane z ruchem zakładu górniczego.

Współczynnik K jest prosty do zastosowania w praktyce pod kątem obliczeniowym. Wystarczy pomnożyć oszacowaną wartość nieruchomości przez ten współczynnik, aby uzyskać wartość po korekcie Przyjmijmy, że wartość rynkowa na podstawie nieruchomości przyjętych do porównania, czyli bez uwzględnienia wady, wynosiła 600 000zł. Przyjmujemy współczynnik K na poziomie 0,9, ostateczna wartość rynkowa wyniesie wówczas 540 000zł. Czyli kwota 60.000 zł. to strata, którą ponosimy przez sam fakt oddziaływania na nieruchomość zakładu górniczego. 

Jaki jest koszty przygotowania takiego operatu szacunkowego i od czego zależy wysokość takiego kosztu?

Magdalena Laskowska: Koszt operatu zależy od rodzaju wycenianej nieruchomości oraz  kompletności przekazywanej dokumentacji niezbędnej do sporządzenia operatu.  Cena wyceny domu rozpoczyna się od kwoty 850zł, natomiast stawka przy wycenie nieruchomości komercyjnej zaczyna się od 2000zł.

Czy rzeczoznawca przychodzi zobaczyć nieruchomości? Jak długo czeka się na wykonanie takiego operatu?

Magdalena Laskowska: Jeżeli klient jest zdecydowany zlecić wykonanie operatu szacunkowego niezbędna jest inspekcja nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego w celu wykonania zdjęć oraz oceny stanu nieruchomości. W przypadku gdy jest komplet dokumentów, czas potrzebny na sporządzenie wyceny wynosi około 5 dni roboczych.

Jakie dokumenty należy przygotować dla rzeczoznawcy?

Magdalena Laskowska: Dobrze przygotować dokumenty z których wynikała będzie kategoria terenu górniczego, informacja o przebiegu wydobycia, warunkach geologiczno-górniczych, czasie na jaki jest udzielona koncesja, już mających miejsce lub prognozowanych obniżeniach terenu. Przydatne mogą okazać się zawarte ugody z kopalnią gdyż świadczą o tym, że nasz dom był już naprawiany, a zatem nie jest „bezusterkowy”. Oprócz tego rzeczoznawca potrzebuje zazwyczaj typowe dokumenty takie jak: uproszczony wy pis z rejestru gruntów, mapa ewidencyjna, nr księgi wieczystej.