Nieruchomość w spadku – a co z podatkiem?

Boisz się, że będziesz płacić spory podatek od nieruchomości, która stanowiła część spadku? O zwolnieniu podatkowym mówi art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, ale bywa nieco mylący. Przy spełnieniu kilku warunków przysługuje ci zwolnienie z podatku. Ale warto wiedzieć, kiedy.

Zwolnienie z podatku jest osiągalne. Przede wszystkim, wymogiem jest przynależność do najbliższego kręgu spadkodawcy, a grupa zwolniona od podatku obejmuje: małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierbów, rodzeństwo, ojczyma i macochę, czyli I grupę podatkową, wyłączając zięcia, synową i teściów. Następnie, należy spełnić dwa kolejne warunki.

Zgłoszenie nabytej nieruchomości

Aby zakwalifikować się do zwolnienia od podatku konieczne będzie zgłoszenie nabycia własności nieruchomości właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w odpowiednim terminie. Jeśli nabywamy nieruchomość – termin to 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. Kiedy powstaje obowiązek podatkowy? Mamy kilka możliwych scenariuszy.

Po pierwsze, najczęściej będzie to 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego spadek. Po drugie, jeśli testament zawierał zapis zwykły lub polecenie testamentowe, termin 6 miesięcy będzie biec od momentu wykonania takiego zapisu zwykłego lub polecenia. Jeśli nabywamy nieruchomość tytułem zachowku, termin biegnie od momentu zaspokojenia roszczenia, a więc z chwilą otrzymania restytucji pieniężnej lub wydania danej rzeczy. Nie są to jedyne możliwe zdarzenia, od jakich będziemy liczyć bieg 6-miesięcznego terminu. Bardzo częstym jest również wydanie przez sąd orzeczenia stwierdzającego nabycie spadku, a wówczas termin 6-miesięcy biegnie od dnia uprawomocnienia się takiego orzeczenia.

A co jeśli nie jestem w grupie zwolnionej od podatku w art. 4a ustawy?

Nic straconego. Art. 16 ust. 1 ustawy mówi o tzw. uldze mieszkaniowej. Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, należy spełnić kilka warunków. Przede wszystkim, osoby zaliczane do III grupy podatkowej w celu skorzystania z ulgi mieszkaniowej muszą wykazać, że sprawowały opiekę nad wymagającym tej opieki spadkodawcą na podstawie pisemnej umowy z podpisem notarialnie poświadczonym przez co najmniej 2 lata od dnia tego poświadczenia przez notariusza. Inaczej sprawa się ma dla II grupy podatkowej, gdzie osoby mogą skorzystać z ulgi w przypadku dziedziczenia, zapisu zwykłego, windykacyjnego, dalszego zapisu lub polecenia testamentowego. Pierwsza grupa poszczyci się jeszcze szerszym katalogiem spraw, ale rozszerzenie dotyczy darowizn. I tym razem, w grupie I do skorzystania z ulgi mieszkaniowej są uprawnieni także: teściowie, zięć i synowa. Ale muszą zostać spełnione kolejne warunki, dla wszystkich osób ze wszystkich grup takie same. Osoba ta:

  1. nie jest właścicielem innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego (odrębnej nieruchomości) albo będąc takim właścicielem przeniosła własność na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy w przeciągu 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego
  2. nie posiada spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub pozostałych, określonych w art. 16 ust. 2 pkt. 3 praw w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego,
  3. nie jest najemcą lokalu lub budynku albo będąc najemcami rozwiązała umowę najmu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego,
  4. będzie zamieszkiwać będąc zameldowanym na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku i nie dokona jego zbycia przez okres 5 lat od chwili złożenia zeznania lub od chwili zameldowania w tym lokalu lub budynku.

To jednak nie wszystko. Nabyta nieruchomość… nie może być za duża. Po pierwsze, jej powierzchnia użytkowa może wynosić maksymalnie 110 m2. Do powierzchni użytkowej nie zalicza się balkonów, piwnic i szybów wentylacyjnych. Po drugie, powierzchnia ta… zależy od wysokości ścian! Jeśli ściany mają wysokość od 1,40 m do 2,20 m, to powierzchnię liczy się tylko w 50%. Jeśli ściany mają mniej, niż 1,40 m, to powierzchnię pomija się przy liczeniu. Jeśli wysokość jest większa, niż 2,20 m, to powierzchnię liczymy w normalny sposób. W każdym razie nie może ona wynieść więcej niż 100 m2.

Warto jednak zaznaczyć, że sprawy spadkowe nie należą do najłatwiejszych. Czasem do dziedziczenia jednej nieruchomości może być powołanych więcej osób, wówczas sprawy się nieco komplikują.

Kwestie podatkowe mamy już uregulowane, a skąd mamy wiedzieć, ile nieruchomość jest warta? W zasadzie mamy dwie możliwości: wartość nieruchomości wskazuje się szacunkowo. Jednak wyobraźmy sobie, że do dziedziczenia jest powołanych więcej osób, Pan Karol oznacza wartość nieruchomości na 200 tysięcy, podczas gdy pozostałe osoby mówią o wartości rzędu 500 tysięcy. Co należy wówczas zrobić?

Zacznijmy od tego, iż głównym powodem braku zgody co do szacowania wartości nieruchomości wchodzącej w skład spadku są względy ekonomiczne. W przypadku większej liczby osób powołanych do spadku, możemy wyobrazić sobie scenariusz, iż to jednej osobie przypada nieruchomość, a następnie ta osoba „spłaca” pozostałych w odpowiednich, przysługujących im częściach. Te części odnoszą się właśnie do wartości oszacowanej nieruchomości. Jeśli wartość jest za niska, osoby dostaną mniej środków, niż faktycznie by im się należało. Sytuacja jest podobna w przypadku zachowku.

Najczęściej w spornych sytuacjach to sąd będzie decydował o wartości nieruchomości. Wówczas powoła on biegłego rzeczoznawcę majątkowego, który w oparciu o przepisy działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami ustali rzeczywistą wartość. Jednak w praktyce nie jest to wcale tak proste.

Rodzaje wartości

Po pierwsze istnieje wartość odtworzeniowa. Ustala się ją w sytuacji, gdy dana nieruchomość, najczęściej z uwagi na swój stan, nie może być aktualnie przedmiotem obrotu. Wówczas biegły w oparciu o to, jak dużych nakładów wymagałoby przywrócenie nieruchomości do stanu sprzed szkody lub do pewnego standardu oraz o wiele innych wskaźników ustali taką wartość. Przygotowanie takiego raportu bywa jednak czasochłonne, więc stosuje się często uprzednie wyremontowanie nieruchomości w wyniku umowy między spadkobiercami, w celu przywrócenia nieruchomości do pewnego, oczekiwanego stanu.

Istnieje również możliwość stosowania metody porównawczej lub dochodowej, ale wybór właściwej metody przy szacowaniu wartości nieruchomości zależy już od biegłego. Zadanie biegłego jest proste: ocenić wartość nieruchomości w sposób jak najbardziej odzwierciedlający jej rzeczywisty stan.

Według jakich cen liczyć wartość?

Zagadnienie budzi pewne wątpliwości. Sąd Najwyższy w uchwale z 26 marca 1985 r. (sygn.. sprawy III CZP 75/84) stwierdził, że wyliczenie wartości następuje na podstawie wartości spadku ustalonej według cen z daty orzekania o roszczeniach z tego tytułu. Zgodnie z art. 316 §1 k.p.c. sąd bierze za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy, więc taki stan rzeczy jest uzasadniony. W praktyce bywa również stosowane wyliczenie wartości nieruchomości według stanu z momentu przyjęcia spadku. Operat rynkowy stworzony przez rzeczoznawcę ma jednak swój „termin przydatności”. Może być stosowany przez 12 miesięcy od dnia sporządzenia. 

O autorze

Anna Wieczorek

Radca Prawny

O MNIE

Radca prawny. Absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach.

Aplikację radcowską odbywała przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach; zawód radcy prawnego wykonuje od 2020 r. Posiada uprawnienia pozwalające na wykonywanie zawodu mediatora. Doktorant związany nieustannie z Uniwersytetem Śląskim w Katowicach. Studia prawnicze ukończyła z oceną celującą, broniąc pracy magisterskiej z zakresu prawa prywatnego międzynarodowego i prawa cywilnego pod kierunkiem prof. dr hab. M. Pazdana.

W kręgu szerokich zainteresowań znajduje się m.in. prawo upadłościowe i prawo restrukturyzacyjne. Doświadczenie zawodowe zdobywała angażując się w procesy restrukturyzacyjne i upadłościowe spółek z różnych branż, których aktywa wyceniano na  dziesiątki milionów złotych. Do największych sukcesów zalicza koordynację projektu, w którym doszło do zatwierdzenia przez sąd warunków sprzedaży  składników majątkowych stanowiących znaczną część przedsiębiorstwa (tzw. przygotowana likwidacja – pre-pack), którego wartość stawiała go pod tym względem na jednym z pierwszych miejsc w 2020 roku. Specjalizuje się również w zakresie obsługi dużych podmiotów gospodarczych, ze szczególnym uwzględnieniem prawa korporacyjnego, prawa cywilnego, handlowego oraz gospodarczego. Posiada kompetencje w zakresie regulowania skomplikowanego stanu prawnego nieruchomości, również przy uwzględnieniu wielowątkowego postępowania spadkowego. 

Posługuje się językiem angielskim.

KONTAKT


Więcej artykułów