Zarówno zadatek, jak i karę umowną łączy fakt, że stanowią one dodatkowe zastrzeżenia umowne, które mają na celu zapewnić wykonanie umowy przez wzmocnienie stanowiska strony dążącej do jej wykonania.
Przepisy regulujące konstrukcję instytucji kary umownej stanowią, iż w przypadku zastrzeżenia jej w umowie, naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (art. 483 § 1 k.c.)
Należy jednak zaznaczyć, że zastrzeżenie kary umownej możliwe jest wyłącznie w stosunku do zobowiązań niepieniężnych, natomiast w odniesieniu do zadatku takiego ograniczenia nie ma ponieważ może on być zastrzeżony przy zawieraniu umowy o jakimkolwiek przedmiocie świadczenia – zazwyczaj jest to określona suma pieniężna lub rzecz zamienna.
Istotne jest, że zarówno przy zastrzeganiu kary umownej, jak i zadatku strony powinny uwzględnić m.in. wysokość potencjalnej szkody dla określenia wysokości kary umownej czy też wartości przedmiotu zadatku, z tym jednak zastrzeżeniem, że wysokość kary umownej nie powinna przewyższać wielkości świadczenia, którego wykonanie ma zabezpieczać.
Kolejnym podobieństwem zachodzącym między tymi instytucjami jest uzależnienie obowiązku zapłaty kary umownej oraz możliwości odstąpienia od umowy i zatrzymania przedmiotu zadatku bądź dochodzenia jego podwójnej wysokości od tego, że przyczyną niewykonania zobowiązania czy też jego wykonania w sposób nienależyty (w odniesieniu do kary umownej) są okoliczności, za które jedna ze stron ponosi odpowiedzialność.
Różnicą zachodzącą pomiędzy zadatkiem a karą umowną jest kwestia dopuszczalności miarkowania ich wysokości. Według poglądu dominującego w judykaturze i doktrynie, wysokość zadatku w odróżnieniu od kary umownej nie podlega miarkowaniu. Natomiast w przypadku kary umownej roszczenie o obniżenie jej wysokości przysługuje dłużnikowi wówczas, gdy zobowiązanie zostało w znacznym stopniu wykonane bądź gdy karę umowną można uznać za rażąco wygórowaną (art. 484 § 2 k.c.)
W przypadku obu instytucji dłużnik nie jest uprawniony do zwolnienia się od obowiązku wykonania zobowiązania poprzez rezygnację z przedmiotu zadatku ani też przez zapłatę kary umownej. Instytucje te bowiem nie wyłączają a jedynie modyfikują odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania wynikającego z umowy.
Należy również podkreślić, że ustanowienie zadatku jest czynnością prawną realną, w odróżnieniu od zastrzeżenia kary umownej – nie wystarczy zatem samo uzgodnienie zadatku, konieczny jest jeszcze element realny, czyli faktyczne wydanie przedmiotu zadatku. Konsekwencje wręczenia przedmiotu zadatku przy zawieraniu umowy powstają w sytuacji niewykonania zobowiązania (art. 394 § 1 k.c.), natomiast kary umownej także wówczas, gdy zobowiązanie zostanie wykonane nienależycie (art. 483 § 1 k.c.)
Zadatek pełni więc funkcje zbliżone do kary umownej, albowiem podstawową funkcją zadatku jest zabezpieczenie wykonania zobowiązania (funkcja odszkodowawcza), natomiast za podstawową funkcję kary umownej uważa się funkcję kompensacyjną polegającą na naprawieniu szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.
Podsumowując powyższe rozważania, należy stwierdzić, że ustanowienie w umowie zadatku czy też zastrzeżenie na wypadek jej niewykonania kary umownej przyczynia się do umocnienia więzi prawnej między stronami oraz działa dyscyplinująco na zobowiązanego, przez co służy realnemu wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy.
zobacz naszą pełną ofertę: umowy