Często w praktyce spotykamy się z terminem zadatku. Niemal do rangi zwyczaju urosło zastrzeganie zadatku w umowach deweloperskich, sprzedaży nieruchomości. Santana Nowak przygotowała kilka słów o tym czym w świetle prawa jest zadatek.

Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie zdecydowanie przeważa pogląd, że zadatek jest szczególną umowną sankcją za niewykonanie umowy. Jego podstawową funkcją jest dyscyplinowanie stron w dotrzymaniu zaciągniętego zobowiązania – stanowi surogat odszkodowania na wypadek, gdy zawarta pomiędzy stronami umowa nie zostanie wykonana.

Przede wszystkim należy wskazać, że instytucja zadatku została uregulowana w art. 394 § 1 kodeksu cywilnego i w swojej istocie jest jednym ze sposobów zabezpieczenia realizacji zawartej umowy. Zgodnie z tym przepisem w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Konsekwencje w postaci zwrotu zadatku w podwójnej wysokości albo zatrzymania zadatku powstają dopiero wówczas, gdy jedna ze stron umowy ponosi wyłączną odpowiedzialność za niewykonanie umowy, a więc mamy do czynienia z niewykonaniem zawinionym.

W sytuacji, gdy umowa zostanie wykonana, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała, a jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. Zwrot zadatku powinien również nastąpić w przypadku rozwiązania umowy albo niewykonania umowy wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo odpowiedzialność ponoszą obie strony.
W takiej sytuacji zadatek podlega zwrotowi, a żadna ze stron nie może żądać zadatku w podwójnej wysokości.

Przepisy prawa nie regulują problematyki wysokości dawanego zadatku, co pozwala przyjąć, iż strony umowy mogą określać jego wysokość w sposób dowolny, z tym jednak zastrzeżeniem, że wartość zadatku nie może przekraczać wysokości ceny określonej przez strony.

Przedmiotem zadatku może być zarówno określona kwota pieniężna jak i pewna rzecz zamienna.

Co istotne zadatek jest czynnością prawną realną – nie wystarczy zatem samo uzgodnienie zadatku (jego wysokości, przedmiotu), konieczny jest jeszcze element realny, czyli faktyczne wydanie przedmiotu zadatku. Wręczenie przedmiotu zadatku stanowi więc przesłankę skuteczności zastrzeżenia zadatku.

W przypadku zadatku pieniężnego, który jest zazwyczaj praktykowany, skutek zastrzeżenia nastąpi albo wraz z przeniesieniem własności określonej liczby znaków pieniężnych (pieniądz gotówkowy), albo przez dokonanie odpowiedniego zapisu na rachunku bankowym (pieniądz bezgotówkowy). Z kolei jeżeli rzecz lub rzeczy są przedmiotem zadatku, wówczas jego zastrzeżenie dochodzi do skutku wraz z ich wydaniem, czyli zmianą faktycznego władztwa nad nimi.

Pamiętać należy, iż roszczenie o zwrot zadatku ulega przedawnieniu na zasadach ogólnych wskazanych w art. 118 kodeksu cywilnego, chyba że przepisy odnoszące się do danego typu zobowiązania przewidują dla związanych z nim roszczeń szczególne terminy przedawnienia.

Santana Nowak

Zobacz naszą pełną ofertę: umowy

Przeczytaj inne ciekawe artykuły