Uprawnienia stron w przypadku przekroczenia granic nieruchomości przy budowie.

Przekroczenie granicy występuje wówczas, gdy fragment wznoszonej budowli znalazł się w granicach geodezyjnych i przestrzennych sąsiedniej nieruchomości. Odpowiednia część budynku lub innego urządzenia może zatem znaleźć się pod powierzchnią gruntu sąsiedniego (jak piwnica), na powierzchni lub nad powierzchnią gruntu sąsiedniego. Ciężar dowodu, że do przekroczenia granicy doszło bez winy umyślnej, spoczywa na osobie, która przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia granicę tę przekroczyła. Podkreślenia wymaga fakt, iż mówimy o budynku trwale związanym z gruntem a nie o budynku  o charakterze tymczasowym jakim jest kiosk albo barak. Przez pojęcie urządzenie należy rozumieć zbiorniki, urządzenia techniczne itp. Z kolei gdy mówimy o wznoszeniu budynku lub innego urządzenia w zakresie tego pojęcia mieszczą się czynności związane z budową, przebudową i nadbudową.

Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego chyba, że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niepowetowana wielka szkoda. Właściciel taki może żądać – według swego wyboru :

  • albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej ,
  • albo wykupienie zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Oceny, jaka część gruntu straciła dla właściciela znaczenie gospodarcze na skutek budowy, należy dokonywać według kryteriów obiektywnych. Odczucia samego właściciela nie mogą mieć decydującego znaczenia.

W tym miejscu należy wyjaśnić co należy rozumieć pod pojęciem „bez nieuzasadnionej zwłoki” oraz „niepowetowana wielka szkoda”. Pojęcia nieuzasadnionej zwłoki nie da się skonkretyzować przez podanie jednej uniwersalnej miary czasu przystającej do wszystkich stanów faktycznych i prawnych, a zatem, o tym, czy właściciel nieruchomości sprzeciwił się przekroczeniu granicy „bez nieuzasadnionej zwłoki” przesądzają okoliczności konkretnej sprawy. Natomiast pod pojęciem „niewspółmiernie wielka szkoda” wystąpi wówczas, gdy porównanie uszczerbku, jaki poniesie budujący na skutek przywrócenia stanu poprzedniego, z uszczerbkiem, jaki poniesie właściciel na skutek nierozebrania części budynku lub innego urządzenia przekraczającego granicę jego nieruchomości, doprowadzi do wniosku, że uszczerbek właściciela jest w zdecydowanym stopniu większy niż uszczerbek budującego. Chodzi o sytuacje, w których dla każdej rozsądnie myślącej osoby dysproporcja, o której mowa, jest oczywista i znaczna.

W sytuacji kiedy przekroczenie granic nieruchomości wskutek wznoszenia budynku lub innego urządzenia nastąpiło z winy umyślnej, ich właścicielowi nie przysługuje żadna ochrona na podstawie art. 151 KC, przy czym nie ma wówczas znaczenia wielkość szkody lub wyrażanie sprzeciwu przez poszkodowanego właściciela. Następstwem może być wtedy skuteczne roszczenie o przywrócenie pierwotnego stanu. W sytuacji przekroczenia granic nieruchomości z winy umyślnej lub działania wprawdzie nieumyślnie, lecz pomimo niezwłocznego sprzeciwu właściciela zagrożonego lub doznającego naruszenia przestrzeni jego nieruchomości, właścicielowi budynku nie przysługuje zarówno ochrona przed roszczeniem o przywrócenie stanu poprzedniego, wskazana w art. 151 KC, jak i własne roszczenie z art. 231 KC (właściciel/posiadacz nie spełnia przesłanki dobrej wiary).

O autorze

dr Anna Szwagrzyk

Radca Prawny

O MNIE

Radca prawny, doktor nauk prawnych, absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach.

Absolwentka studiów prawniczych na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Od 2016 r. członek Okręgowej Izby Radców Prawnych w Katowicach. Tytuł doktora nauk prawnych uzyskała w Katedrze Prawa Gospodarczego i Handlowego broniąc rozprawę doktorską dotyczącą samowoli budowlanej w prawie budowlanym. Specjalizuje się w prawie  budowlanym oraz w sporach budowlanych, prawie nieruchomości, prawie spadkowym. Autorka artykułów w prawniczych czasopismach naukowych z tematyki dotyczącej między innymi nieruchomości i spraw spadkowych. Dużo podróżuje w kraju i po świecie wybierając kierunki oryginalne, związane z aktywnym wypoczynkiem i poznawaniem odwiedzanego regionu.

Przez Kilka lat mieszkała w Wielkiej Brytnanii dzięki czemu obecnie biegle i swobodnie posługuje się językiem angielskim.

KONTAKT


Więcej artykułów