Zamierzasz na wypadek śmierci świadomie rozdysponować swoim majątkiem, w skład którego wchodzi nieruchomość? Warto wtedy pomyśleć o umowie dożywocia, o której słów kilka poniżej.
Czym jest umowa dożywocia? Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Istotą umowy dożywocia jest zobowiązanie właściciela nieruchomości do przeniesienia jej własności na nabywcę, w tym także wzajemne zobowiązanie nabywcy do zapewnienia dożywotniego utrzymania zbywcy, czy też jego osobie bliskiej.
Stronami umowy są:
– uprawniony – przy czym może być to wyłącznie osoba fizyczna
– zobowiązany – w doktrynie przyjmuje się, iż jest dopuszczalne, żeby po stronie zobowiązanej obok osób fizycznych mogły występować niektóre jednostki organizacyjne, takie jak np. osoby prawne lub tzw. „ułomne osoby prawne”.
Warto również zauważyć, iż poza osobą fizyczną, która jest stroną umowy dożywocia, podmiotem uprawnionym do świadczeń wynikających z tej umowy może być jedynie osoba bliska dla tej strony.
Przedmiotem świadczenia w umowie dożywocia jest przeniesienie własności nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie obejmujące (jeżeli brak innych ustaleń) następujące obowiązki: przyjęcie uprawnionego przez zobowiązanego jako domownika, dostarczenie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.
Umowa taka powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Jeżeli umowa została zawarta z pominięciem tego wymogu jest nieważna.
Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Prawo takie jest skuteczne względem każdego właściciela umowy, co oznacza, iż jeżeli w trakcie trwania umowy dożywocia dojdzie do zmiany właściciela nieruchomości, to prawo dożywocia będzie obciążało właśnie jego.
Kiedy wygasa prawo dożywocia? Najczęstszą przyczyną jest śmierć uprawnionego lub też zrzeczenie się przez niego prawa dożywocia. Umowa może uleć rozwiązaniu również na mocy orzeczenia sądu.
Warto dodać, iż prawo dożywocia jest całkowicie niezbywalne, a uprawnienia z tego tytułu nie przechodzą na spadkobierców. Prawo dożywocia wygasa z chwilą śmierci osoby uprawnionej, albowiem jest to prawo ściśle z nią związane.
A co w sytuacji, gdy relacje między stronami umowy dożywocia są na tyle napięte, że dalsze wykonywanie umowy staje się niemożliwe? Stosownie do przepisów Kodeksu cywilnego, Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Na gruncie tego przepisu Sąd Apelacyjny w Lublinie doszedł do przekonania, iż „dla rozstrzygnięcia żądania opartego na art. 913 § 2 w zw. z § 1 KC obojętne są przyczyny konfliktu i to, która strona je zawiniła, wystarczy bowiem ustalenie, że umowa dożywocia nie jest wykonywana i nie może być wykonywana w przyszłości. Przesłankę rozstrzygnięcia stanowi ustalenie, czy w wytworzonej sytuacji strony mogą pozostawać w bezpośredniej ze sobą styczności i czy zachodzi wyjątkowy wypadek, o którym mowa w art. 913 § 2 KC (wyr. Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 5 grudnia 1996 r., sygn. akt I ACa 12/96)”. Warto jednakże pamiętać, iż rozwiązanie umowy o dożywocie nie jest dopuszczalne po zbyciu nieruchomości obciążonej dożywociem.
Jaka jest jedna z największych zalet umowy dożywocia? Otóż, w przeciwieństwie do jednej z najpopularniejszych form dysponowania majątkiem, tj. darowizny, umowa dożywocia jest czynnością odpłatną. Tym samym ta czynność prawna (o ile nie została zawarta np. dla pozoru), nie będzie brana pod uwagę przy ustalaniu wysokości zachowku.
Warto zatem rozważyć, czy w naszej sytuacji rodzinnej i życiowej zawarcie umowy dożywocia nie będzie rozwiązaniem najlepszym.
Studia prawnicze na Uniwersytecie Śląskim w Katowicach ukończył w 2011 r., a w 2018 r. złożył z wynikiem pozytywnym egzamin adwokacki. W trakcie aplikacji adwokackiej przy Izbie Adwokackiej w Katowicach zdobywał doświadczenie współpracując z kancelariami z obszaru Śląska i Zagłębia Dąbrowskiego.
telefon: 505-837-881
e-mail: r.drzewiecki@pirozek.pl