Prawo budowlane: Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie? Kiedy należy uzyskać pozwolenie na budowę a kiedy dokonać zgłoszenia.

Bardzo często inwestor planując przyszła inwestycję zastanawia się czy na dane przedsięwzięcie musi  uzyskać pozwolenie na budowę czy dokonać zgłoszenia. Zgodnie z generalną zasadą wyrażoną w art. 28 ust. 1 prawa budowlanego roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji   o pozwoleniu na budowę. Podkreślenia wymaga, że posiadanie przez inwestora pozwolenia na budowę wymagane jest nie tylko w momencie rozpoczęcia prac, ale także na każdym etapie prowadzenia robót budowalnych.

Pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną zezwalającą na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego. Decyzja o pozwoleniu na budowę nie musi być ostateczna wystarczy, że będzie wymagalna. Jednakże co należy rozumieć pod pojęciem, że decyzja jest wymagalna? A mianowicie decyzją wykonalną jest:

  • decyzja ostateczna tzn, nie służy od niej odwołanie w administracyjnym toku instancji,
  • decyzja nieostateczna, której nadany został rygor natychmiastowej wykonalności na podstawie art. 108 k.p.a. Jednakże  instytucja rygoru natychmiastowej wykonalności stanowi sama w sobie wyjątek i w przypadku pozwolenia na budowę nie będzie miała zastosowania,
  • decyzja podlegająca natychmiastowemu wykonaniu z mocy ustawy ,
  • decyzja wykonalna  jako zgodna z żądaniem wszystkich stron. np. jeśli inwestor jest jedyną stroną postępowania o pozwolenie na budowę, to z chwilą wydania pozytywnej decyzji, zgodnej z jego wnioskiem, będzie mógł rozpocząć budowę bez konieczności oczekiwania na jej uprawomocnienie się. Decyzja nie będzie zgodna z żądaniem strony, gdy zawiera dodatkowe elementy, które wykraczają poza wniosek, a tym samym nie są dokładnym odzwierciedleniem jego żądania – np. nałożenie w decyzji o pozwolenie na budowę obowiązku ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskie.

Jak każda zasada również i ta ma swój wyjątek. Zgłoszenie budowy  stanowi wyjątek, który to został wyszczególniony enumeratywnie w prawie budowlanym. Wyliczenie to stanowi katalog zamknięty i nie może być rozszerzane. Jeżeli planowana inwestycja nie została opisana w art. 29 prawa budowlanego, pewnym jest, iż potrzebne będzie pozwolenie na budowę.

Artykuł 29  wymienia katalog budów (ust. 1 i 2) i katalog robót budowlanych (ust. 3), których realizacja nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Brak obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę najczęściej wiąże się z koniecznością dokonania zgłoszenia.

Może się również okazać, że pozwolenie na budowę będzie wymagane właśnie w przypadku realizacji obiektów objętych, co do zasady, jedynie obowiązkiem zgłoszenia. Właściwy organ może jednak nałożyć, w drodze decyzji, obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, jeżeli ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy                                    lub spowodować:

1) zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia;

2) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;

3) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych;

4) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

O autorze

dr Anna Szwagrzyk

Radca Prawny

O MNIE

Radca prawny, doktor nauk prawnych, absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach.

Absolwentka studiów prawniczych na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Od 2016 r. członek Okręgowej Izby Radców Prawnych w Katowicach. Tytuł doktora nauk prawnych uzyskała w Katedrze Prawa Gospodarczego i Handlowego broniąc rozprawę doktorską dotyczącą samowoli budowlanej w prawie budowlanym. Specjalizuje się w prawie  budowlanym oraz w sporach budowlanych, prawie nieruchomości, prawie spadkowym. Autorka artykułów w prawniczych czasopismach naukowych z tematyki dotyczącej między innymi nieruchomości i spraw spadkowych. Dużo podróżuje w kraju i po świecie wybierając kierunki oryginalne, związane z aktywnym wypoczynkiem i poznawaniem odwiedzanego regionu.

Przez Kilka lat mieszkała w Wielkiej Brytnanii dzięki czemu obecnie biegle i swobodnie posługuje się językiem angielskim.

KONTAKT


Więcej artykułów