PRAWO BUDOWLANE

Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę. Zgłoszenie takie nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę. Inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy w wysokości ustalonej w umowie między podwykonawcą a wykonawcą, chyba że ta wysokość przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy. W takim przypadku solidarna odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy. Postanowienia umowne sprzeczne z tymi zasadami są nieważne.

To sytuacja gdy zamawiający nie zapłaci nam wynagrodzenia powołując się na potrącenie z jego należnościami. Z takim zachowaniem drugiej strony nie trzeba się zgodzić. Jest to tylko ocena naszego kontrahenta, który może nie mieć racji. Zwłaszcza jeżeli chodzi o karę umowną – często w ocenie sądów kara ta jest nienależna z uwagi na przykład na to, ze wykonawca nie miał wpływu na powstanie opóźnienia lub jest miarkowana czyli zmniejszana.

Opóźnienie robót budowlanych to przekroczenie terminu wykonania robót, w stosunku do czasu uzgodnionego w umowie o roboty budowlane. Może dotyczyć zarówno robót podstawowych jak i napraw gwarancyjnych. Termin ten jest bardzo istotny gdyż od niego zależy często naliczanie kar umownych lub wręcz odstąpienie od umowy przez generalnego wykonawcę. Z takie opóźnienie nie zawsze odpowiedzialność będzie ponosił wykonawca, gdyż ten w procesie budowlanym bardzo często zależy od innych wykonawców ich tempa prac, dostawców inwestora, organizacji procesu budowlanego, czasu przekazania placu budowy i wielu innych czynników.

Można. Jeżeli umowa jest zawarta ale przeszkoda do wykonania leżała po stronie Zamawiającego/Inwestora można żądać umówionego wynagrodzenia mimo że roboty nie zostały wykonane. W takim przypadku wykonawca powinien odjąć od umówionego wynagrodzenia to, co oszczędził z powodu niewykonania dzieła. Czyli roszczenie to sprowadza się do zapłaty utraconych korzyści. Sytuacja takiego wykonawcy jest o tyle komfortowa, że nie odpowiada z tytułu rękojmii i gwarancji oraz nie musiał ponosić wszystkich ryzyk, które wiążą się z procesem budowlanym. Jeżeli chodzi o wysokość roszczenia to zawsze w procesie sądowym należy wnosić o powołanie biegłego sądowego. To nie twierdzenia wykonawcy nawet poprawne i drobiazgowo udokumentowane – lecz opinia biegłego sądowego będzie podstawą do wydania wyroku.

To bardzo częsty powód odstąpienia od umowy o roboty budowlane. Bywa tak, że po zakończeniu robót wada jest nie do naprawienia lub że jej naprawienie wymaga znacznych nakładów, a obiekt musi funkcjonować.  Należy pamiętać, że Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Temat regulują Przepisy kodeksu cywilnego, które w praktyce często są nadużywane przez wykonawców przewidujących wejście z generalnym lub inwestorem na ścieżkę sporu – po to aby odstąpić od umowy o roboty budowlane. Zgodnie z kodeksem cywilnym gwarancji zapłaty za roboty budowlane, inwestor udziela wykonawcy (generalnemu wykonawcy) w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty wynagrodzenia - do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz robót dodatkowych lub koniecznych. Chodzi tutaj najczęściej o gwarancją bankowa lub ubezpieczeniowa. Strony ponoszą w równych częściach udokumentowane koszty zabezpieczenia wierzytelności. Nie można w umowie odebrać wykonawcy prawa do żądania od inwestora takiej gwarancji zapłaty. Jeżeli wykonawca nie otrzyma takiej gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym niż 45 dni, uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia. Brak takiej gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących inwestora. Sytuacja może być zatem korzystna dla Wykonawcy gdyż po takim odstąpieniu często może także dodatkowo żądać od inwestora kar umownych zastrzeżonych na wypadek odstąpienie od umowy z przyczyn leżących po stronie inwestora.

W umowach o roboty budowlane powszechnie stosowane są zapisy przewidujące taką kaucję pieniężną jako zabezpieczenie należytego wykonania umowy i usunięcia wad oraz usterek. Kaucja ta tworzona jest poprzez potrącenia z częściowych faktur VAT oraz część z faktury końcowej. Często część takiej kaucji jest zwracana po zakończeniu inwestycji a druga część po zakończeniu okresów rękojmii i gwarancji. Warto zadbać o to aby w kontrakcie budowlanym były zapisy dotyczącego automatycznego uwolnienia kaucji pieniężne po przedstawieniu gwarancji ubezpieczeniowej lub bankowej do wysokości takiej kaucji.

Niemal w każdym procesie sądowym dochodzi do rozważań na temat prawnego charakteru takich kaucji, a mianowicie czy jest to część wynagrodzenia skoro jest pobierana jako część faktur VAT z tytułu wynagrodzenia czy może jest to odrębny twór nie uregulowany w prawie, a zwyczajowo przyjmowany w kaucjach gwarancyjnych.

Jeżeli mamy do czynienia z robotami budowlanymi to kaucja taka przedawnia się w terminie 3 lat. Jeżeli natomiast dany wykonawca wykonuje zadanie które jest tylko dziełem, a nie ma waloru robót budowlanych to z ostrożności założyłbym dwuletni termin przedawnienia i nie wchodził tutaj w rozważania na temat charakteru kaucji. 

Jeżeli wykonawca wykonuje roboty wadliwie albo sprzecznie z umową lub projektem, zamawiający i inwestor mogą wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo tego wykonawcy. Jeżeli zamawiający sam dostarczył materiału, może on w razie odstąpienia od umowy lub powierzenia wykonania dzieła innej osobie żądać zwrotu materiału i wydania rozpoczętego dzieła.

Jeżeli materiał dostarczony przez zamawiającego nie nadaje się do prawidłowego wykonania robót albo gdy projekt jest wadliwy i nie da się robót wykonać zgodnie z projektem. Wykonawca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym zamawiającego informując go jednocześnie jak dana przeszkoda wpłynie na wykonanie obiektu i czas wykonania. Jeżeli tego nie zrobi naraża się na odpowiedzialność a upływ czasu działa na niekorzyść tego wykonawcy.