ico7

Czym jest odwrócona hipoteka?

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym (ang. reverse mortgage) ma za zadanie wprowadzić do polskiego systemu prawnego szczególny rodzaj umowy kredytu hipotecznego. Na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego bank będzie udostępniał kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi dopiero po śmierci kredytobiorcy, w zamian za ustanowienie przez kredytobiorcę zabezpieczenia spłaty kredytu na nieruchomości będącej jego własnością.

Reverse mortgage ma umożliwić osobom posiadającym dom, mieszkanie, lokal czy grunt uwolnienie kapitału w nim zamrożonego. Właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty otrzyma pieniądze w zamian za to, że po jego śmierci bank przejmie nieruchomość (chyba że spadkobiercy zdecydują się ją wykupić).

Dlaczego odwrócona?

Odwrócona hipoteka ma być produktem przeznaczonym dla seniorów, ale ustawa nie precyzuje minimalnego wieku osób, które mogą z niej skorzystać. Co za tym idzie, banki konstruując ofertę będą mogły zdecydować, o jakich klientów chcą zabiegać.

Kwoty kredytu udostępniane kredytobiorcy na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego będą ustalane w oparciu o wartość rynkową nieruchomości (lub lokalu czy gruntu) oszacowaną przez rzeczoznawcę majątkowego (zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami). Wypłata kredytu nastąpi w ratach w określonym przez umowę okresie (niekoniecznie dożywotnio) bądź jednorazowo. W przypadku, gdy wypłata rat odwróconego kredytu hipotecznego ustanie przed śmiercią kredytobiorcy, to może on znaleźć się w nieciekawej sytuacji finansowej, ponieważ odzyskanie nieruchomości wiąże się ze spłatą zaciągniętego kredytu. W odwrotnej sytuacji, gdy dojdzie do śmierci kredytobiorcy relatywnie szybko, brak jest podstaw by zarzucać bankom intencję przejmowania nieruchomości za bezcen. Po śmierci kredytobiorcy bank będzie miał obowiązek wycenić nieruchomość i ewentualną różnicę oddać spadkobiercom. Zdaniem analityków banki mają zarabiać na odsetkach, a nie przejmowaniu nieruchomości za ułamek wartości rynkowej.

Dodatkowym zabezpieczeniem dla kredytobiorców, wśród których przewiduje się znaczny udział osób starszych, ma być prawo do odstąpienia od umowy bez podania przyczyny w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. W przypadku kredytu konsumenckiego na odstąpienie od umowy jest tylko 14 dni.

Jak to działa?

Stronami umowy o odwróconym kredycie hipotecznym będą po jednej stronie banki (lub oddziały banków zagranicznych, oddziały instytucji kredytowych oraz instytucje kredytowe prowadzące działalność trans graniczną zgodnie z ustawą Prawo bankowe), po drugiej stronie osoby fizyczne, którym przysługuje prawo (lub udział w prawie) własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Bankowi przysługuje prawo ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie na bank prawa do nieruchomości kredytobiorcy. Natomiast bank nie ma prawa uzależniać zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego od zawarcia innych umów (za wyjątkiem umowy ubezpieczenia od zdarzeń losowych nieruchomości lub lokalu).

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego ma być zawierana w formie aktu notarialnego zamiast w zwykłej formie pisemnej, natomiast oświadczenie o odstąpieniu od umowy ma być sporządzone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Ponadto, kredytobiorca może w każdym czasie spłacić odwrócony kredyt hipoteczny w całości lub w części (w takim przypadku bank nie będzie pobierał prowizji).

Kwota kredytu do zapłaty stanie się wymagalna z upływem okresu wypowiedzenia lub z upływem roku od dnia śmierci kredytobiorcy. Jeśli spadkobiercy kredytobiorcy w ciągu 12 miesięcy od dnia jego śmierci spłacą całą kwotę kredytu, wygaśnie roszczenie banku o przeniesienie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

W przeciwnym wypadku nastąpi przeniesienie na rzecz banku własności nieruchomości (bądź prawa użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w chwili wymagalności całej kwoty kredytu, tj. po roku od daty śmierci kredytobiorcy.

Odpowiedzialność kredytobiorcy (i jego spadkobierców) jest co do zasady ograniczona do wysokości wartości nieruchomości lub lokalu stanowiących zabezpieczenie hipoteczne umowy kredytu.

Marta Smolorz

Zobacz naszą pełną ofertę: umowy