Pani Marzena była osobą zamożną, od wielu lat zajmowała wysokie stanowiska menedżerskie w jednej ze spółek notowanych w indeksie WIG20. Niestety pieniądze „nie trzymały się” Pani Marzeny, która niemałą pensję przeznaczała w całości na konsumpcję. Pewnego dnia postanowiła jednak zakupić luksusowy apartament w centrum Warszawy. Jednorazowa zapłata za nieruchomość, pomimo wysokich apanaży Pani Marzeny była dla niej nieosiągalna, dlatego zdecydowała się na zaciągnięcie tzw. kredytu hipotecznego. Kredyt był skrupulatnie spłacany, bez żadnych opóźnień.
Obecna sytuacja gospodarcza, w tym rosnące ceny nieruchomości, powoduje, że wiele nawet zamożnych osób jest zmuszonych do skorzystania z kredytu hipotecznego w celu zakupu domu lub mieszkania. Skutkuje to tym, że na nieruchomości zostaje ustanowiona hipoteka. Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które daje wierzycielowi (w większości sytuacji jest to bank) zabezpieczenie na nieruchomości na wypadek niespłacenia przez kredytobiorcę zobowiązania. Hipoteka powstaje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej właściwej dla danej nieruchomości, a co do zasady wygasa po dokonaniu spłaty kredytu.
Niestety znaczny stres związany z pracą, zła dieta i zły tryb życia (sen trwający nie dłużej niż 3 godziny dziennie) spowodowały, że Pani Marzena doznała śmiertelnego zawału serca. W toku postępowania spadkowego sąd ustalił, że spadkobiercami po Panie Marzenie są jej bracia – Piotr i Paweł. W skład spadku weszło de facto tylko luksusowe mieszkanie o wartości miliona złotych, a wartość hipoteki również wynosiła około jednego miliona złotych. Bracia nie mogli się dogadać co do sposobu podziału majątku – Paweł chciał przejąć mieszkanie na własność i nie chciał przy tym spłacać Piotra, albowiem w jego ocenie obciążenie nieruchomości hipoteką zmniejsza jej wartość. Piotr twardo domagał się spłaty. Pewnego dnia Paweł znalazł w skrzynce pocztowej krzykliwą ulotkę tzw. biura porad prawnych. Po udaniu się we wskazane miejsce młodszy podinspektor w dziale spadków kwalifikujących się do podziału zapewnił Pawła, że jego bratu nie są należne żadne spłaty, „jest przecież logiczne, że hipoteka zmniejsza wartość nieruchomości”. Pan Paweł postanowił się jednak upewnić i w tym celu udał się do Kancelarii Adwokackiej, gdzie adwokat posiadający bogate doświadczenie w prowadzeniu postępowań o dział spadku wyjaśnił, że sprawa nie jest oczywista, wymaga starannego działania i przygotowania do postępowania sądowego.
Kwestia tego, czy obciążenie nieruchomości powoduje spadek jej wartości w kontekście ewentualnych spłat w toku postępowania działowego (w tym postępowania o dział spadku) od wielu lat pozostaje przedmiotem sporu w orzecznictwie sądowym. Początkowo (w tym w orzecznictwie Sądu Najwyższego) przyjmowano, że wartość nieruchomości w postępowaniu działowym powinna być pomniejszona o wartość obciążającej jej hipoteki. Jednakże w ostatnich latach latach zmienił się pogląd Sądu Najwyższego w tym zakresie. W orzeczeniu z dnia 26 stycznia 2017 r., wydanym w sprawie o sygn. akt I CSK 54/16) Sąd Najwyższy wskazał, że ustalając wartość nieruchomości (gruntowej, lokalowej) w trakcie postępowania sądowego w sprawie o podział majątku wspólnego byłych małżonków, nie uwzględnia się obciążeń hipotecznych.
Ta linia orzecznicza została potwierdzona w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2019 r. (sygn. akt III CZP 21/18) w której wskazano, że z punktu widzenia celu dokonywanej w podziale majątku wspólnego wyceny nieruchomości i skutków tego postępowania, obciążenie nieruchomości hipoteką dla zabezpieczenia wierzytelności, której dłużnikami osobistymi są oboje małżonkowie, w tych relacjach nie wpływa na wartość nieruchomości. Pogląd ten powinien znaleźć zastosowanie również do postępowań o dział spadku.
Pamiętajmy jednak, że specyfika postępowania sądowego polega na tym, że każde postępowanie jest inne, wymaga starannego rozeznania i analizy stanu faktycznego, co może doprowadzić do tego, że sąd orzekający w naszej sprawie zajmie pogląd przeciwny. Dużo zależy bowiem od sposobu i jakości argumentacji.
Już za tydzień kolejny artykuł dotyczący działu spadku i hipoteki, a w nim wyjaśnienie kwestii tego, co dzieje się z hipoteką po podziale fizycznym nieruchomości, którą obciążała.