Droga konieczna – czyli co zrobić gdy nasza działka nie ma dostępu do drogi publicznej?

W praktyce  zdarza się, że nieruchomość nie ma zapewnionego dostępu do drogi publicznej  albo ma zapewniony lecz jest on nieodpowiedni. W takim przypadku właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem służebności drogowej (drogi koniecznej).

Podstawową przesłanką ustanowienia drogi koniecznej jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej przy czym ustawodawca nie zdefiniował co należy rozumieć pod pojęciem odpowiedniego dostępu. Wobec tego  każdorazowo dla konkretnej sprawy zachodzi konieczność  rozważenia czy istnieje odpowiedni dostęp. Odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien obejmować możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba  że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja terenu, ukształtowanie terenu lub ze względów społeczno-gospodarczych. Dotyczy to także sytuacji gdy nieruchomość wprawdzie ma dostęp do drogi publicznej, lecz nie jest to dostęp odpowiedni z punktu widzenia zgodnego z przeznaczeniem korzystania z tej nieruchomości np. dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni także wtedy, gdy wyjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo w ruchu drogowym.

Przy ustanowieniu drogi koniecznej należy również pamiętać, że za dostęp do drogi publicznej  uważa się nie tylko bezpośrednie przyleganie działek do tej drogi, lecz także wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności. Służebności drogowej nie ustanawia się np. na nieruchomości w której ma się udział w prawie własności gdyż udział w tym prawie zapewnia swobodne poruszanie się po całej działce stanowiącej drogę wewnętrzną.

Drogę konieczną można ustanowić zarówno poprzez umowę a w przypadku gdy strony nie mogą dojść do porozumienia także na drodze sądowej. Roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie przysługuje właścicielowi nieruchomości przylegającej do drogi publicznej, który tak zabudowuje swoją nieruchomość, że zamyka sobie możliwość dojazdu do dalej położonych od drogi części swojej nieruchomości.

Ustanowienia drogi koniecznej można domagać się także w celu dostępu do mediów, np. prądu, wody, kanalizacji, gazu.  Instytucja drogi koniecznej rozciąga się również na instalację elektryczną, telefoniczną i wodociągową, tj. udostępnienie terenu celem podciągnięcia potrzebnej instalacji.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej powinno być ekwiwalentne i oparte  na cenach rynkowych, choć nie istnieją żadne ustawowe regulację określające sposób jego wyliczenia. Wynagrodzenie przysługuje właścicielowi nieruchomości obciążonej nawet wówczas, gdy nie poniósł on żadnej szkody z tytułu ustanowienia służebności. Od ustanowienia drogi koniecznej należy odróżnić sytuację, gdy do wykonania robót budowlanych niezbędne jest wejście na teren nieruchomości sąsiedniej. W takim przypadku nie będą miały zastosowania przepisy dotyczące ustanowienia drogi koniecznej lecz art. 47 prawa budowlanego. Inwestor obowiązany jest – przed rozpoczęciem robót – uzyskać na to zgodę jej właściciela, a ponadto uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tej nieruchomości oraz ewentualną rekompensatę z tego tytułu. W sytuacji gdy uzyskanie zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej na wejście na jego teren jest niemożliwe – o niezbędności wejścia rozstrzyga właściwy organ w drodze decyzji wydawanej na wniosek inwestora.

Więcej artykułów