Co może zrobić przyszły właściciel domu (inwestor) z niesolidnym wykonawcą?
Jakie uprawnienia przysługują inwestorowi?
Kiedy minie termin zmiany sposobu wykonywania prac budowlanych, wyznaczony przez inwestora – pojawiają się dwie możliwości. Inwestor może odstąpić od umowy lub powierzyć jej dalsze wykonanie innej firmie. Koszt pracy wykonawcy zastępczego podlega nierzetelnemu wykonawcy. Wybór sposobu działania jest decyzją inwestora.
Odstąpienie od umowy
Pierwszym z uprawnień inwestora jest odstąpienie od umowy. Jest to bardziej restrykcyjna opcja. Nie jest zwykłym rozwiązaniem umowy. W wyniku odstąpienia od umowy uważa się ją za nigdy niezawartą. W praktyce oznacza to, że między innymi inwestor traci uprawnienia do rękojmi i ewentualnej gwarancji. Podstawową konsekwencją odstąpienia od umowy jest obowiązek wzajemnego zwrotu spełnionych świadczeń przez strony. W przypadku budowy domu rozlicza się prace zrealizowane przez wykonawcę. Rozliczenie to jednak nie przebiega według wynagrodzeń ustalonych w umowie – gdyż jest ona traktowana jako nieważna. Wartość prac ustala się zgodnie ze stawkami rynkowymi. Jeśli inwestor dostarczał materiały (np. cegły lub cement) to w przypadku odstąpienia od umowy może domagać się ich zwrotu
Wykonanie zastępcze
Drugą możliwością jest powierzenie naprawienia lub dalszego prowadzenia prac innej osobie, na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy. Jest to tak zwane wykonanie zastępcze.
W odróżnieniu od odstąpienia nie powoduje rozwiązania umowy. Celem tego rozwiązania jest zapewnienie inwestorowi możliwości uzyskania efektu nakładem pracy innego wykonawcy. Realizacja tego przedsięwzięcia zawiera w sobie poprawienie wykonanej do tej pory pracy oraz dokończenie projektu.
Działanie to odbywa się na koszt wcześniejszego wykonawcy. Inwestor nie jest związany stawkami prac, które wynikają z umowy wiążącej go z pierwszym wykonawcą. Koszty robót zastępczych mogą przewyższać te stawki (np. kiedy z racji na potrzebę znalezienia specjalisty w szczycie sezonu musimy zaproponować mu odpowiednio wyższe wynagrodzenie). Inwestor nie ma jednak pełnej dowolności w negocjowaniu kosztów wykonania zastępczego.
Sposób rozliczenia kosztów wykonania zastępczego opisany przez Sąd Najwyższy.
Wykonawca otrzymał 31 000zł zaliczki. W związku z zaistniałymi wadami inwestor powierzył wykonanie części prac murarskich innej firmie za 6000 zł. Wykonanie zastępcze objęło również prace przy schodach o wartości 1000 zł. SN wyjaśnił, że skoro strony umówiły się na 40 000 zł, a roboty zastępcze miały wartość 7000 zł, to wykonawcy należy się 33 000 zł.
Powierzenie wykonania zastępczego „na niebezpieczeństwo” nierzetelnego wykonawcy oznacza, że odpowiada on za działania wykonawcy zastępczego jak za swoje własne. Pomimo tego, że nie miał wpływu na wybór firmy, która go zastąpiła, ponosi odpowiedzialność za jej działania. Niebezpieczeństwo odnosi się też do ryzyka przypadkowej utraty lub uszkodzenia powierzonych do wykończenia prac. Wykonawca „podstawowy” może zwolnić się z odpowiedzialności przez wykazanie, że do utraty lub uszkodzenia doszłoby również w wypadku kontynuowania przez niego wykonania robót (tj. niezależnie od powierzenia wykonania osobie trzeciej)
Tak jak w przypadku odstąpienia od umowy, inwestor może domagać się zwrotu materiałów przekazanych wykonawcy.
Sprawy tego typu nie są proste. Dlatego niezwykle ważna jest w tym przypadku pomoc doświadczonego adwokata.
Potrzebujesz porady prawnej?
