Uzależnienie zapłaty przez inwestora całości wynagrodzenia należnego wykonawcy od  warunku 

Umowa o roboty budowlane jest umową wzajemną i odpłatną. Z jednej strony wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a z drugiej inwestor zobowiązuje się m.in. do zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Z uwagi na powyższe ze szczególną ostrożnością należy traktować te spośród postanowień wprowadzonych przez strony do umowy, które uzależniają wzajemne zobowiązania stron od ziszczenia się określonych w umowie zdarzeń, o charakterze przyszłym i niepewnym (warunkowym).

Nie trudno wyobrazić sobie bowiem sytuację, w której inwestor, chcąc zabezpieczyć się przed nielojalnym postepowaniem ze strony wykonawcy w zakresie nieregulowania należności względem zaakceptowanych podwykonawców, wprowadza do umowy klauzule, które warunkują zapłatę wynagrodzenia wykonawcy od np. konieczności przedłożenia przez wykonawcę konkretnych dokumentów sporządzonych przez podwykonawców czy też oświadczeń podwykonawcy złożonych
w zastrzeżonej przez inwestora formie.

Dlaczego inwestor chciałby wprowadzić do umowy tego typu zapisy ?

Odpowiedź  na powyższe przynosi treść np. art. 6471 §1 k.c., zgodnie z którym, inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego  podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę.

Oczywiście powodów wprowadzenia tego typu zapisów do umowy o roboty może być więcej i będą one każdorazowo zależeć od konkretnego przypadku. Co do zasady założenie, które przyświeca tego typu postanowieniom to wzmocnienie ochrony inwestora w procesie budowlanym.

Czy zatem zapisy uzależniające wypłatę całości wynagrodzenia wykonawcy od spełnienia się warunku wiążą strony umowy o roboty budowalne ?

Jak już wskazano zapłata wynagrodzenia należy do elementów przedmiotowo istotnych umowy
o roboty budowlane. Tym samym za niedopuszczalne uznać należy uzależnienie zapłaty całości należnego wykonawcy wynagrodzenia od warunku w rozumieniu art. 89 k.c.

Z uwagi na fakt, że zapłata przez inwestora wynagrodzenia wykonawcy robót jest jednym z kluczowych elementów umowy o roboty budowlane, wszelkie próby zniekształcenia tego elementu lub poddania
go w wątpliwość – np. w drodze obwarowania warunkiem – stałyby w sprzeczności zarówno z naturą tego stosunku zobowiązaniowego jak również z zasadą swobody umów.

Należy pamiętać, że kodeksowa zasada swobody umów (art. 3531 k.c.) doznaje w stosunkach gospodarczych pewnych ograniczeń, tym samym strony zawierając umowę muszą zważać by jej treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Postanowienia umowne, które poddawałyby w wątpliwość jednoznaczność istnienia zobowiązania wzajemnego inwestora stałyby niewątpliwie w sprzeczności z naturą takiego stosunku prawnego i wykraczałyby poza granice zakreślone zasadą swobody umów, w art. art. 3531 k.c.

Innymi słowy, zastrzeżenie w treści czynności prawnej warunku nie może powodować pozbawienia umowy o roboty budowlane jej istotnych cech.

Konflikt wykonawcy z podwykonawcą

Istotę zastrzeżenia niedozwolonego warunku w umowie o roboty budowlane najlepiej obrazują przykłady odnoszące się do praktyki. Nie ulega bowiem wątpliwości, że w sytuacjach konfliktowych wykonawca najczęściej nie ma wpływu na zachowania podmiotu trzeciego, w tym przypadku podwykonawcy.

Trudno zatem oczekiwać w każdych warunkach od wykonawcy by ten był w stanie sprostać warunkowi, którego spełnienie nie jest od niego zależne. Podwykonawca może z różnych przyczyn odstąpić od np. przedłożenia generalnemu wykonawcy faktury, innego dokumentu (dokumentów potwierdzających odbiór robót i innych) lub oświadczenia w wymaganej formie.

Powyższe, w przypadku zastrzeżenia takiego warunku, skutkowałoby zatem uzależnieniem zapłaty wynagrodzenia należnego wykonawcy od zachowania osoby trzeciej (podwykonawcy), a więc zdarzenia – z perspektywy stron umowy o roboty budowlane (wykonawcy i inwestora) – przyszłego i niepewnego.

Zastrzeżenie zapłaty całości wynagrodzenia należnego wykonawcy od warunku, w umowie o roboty budowlane nie jest możliwe. Postanowienie takie – niezależnie od umownego ujęcia tej okoliczności – jest nieważne i należy traktować je jako niezastrzeżone.

A co w przypadku zastrzeżenia spełnienia przez wykonawcę dodatkowych świadczeń ubocznych, od których inwestor uzależni wymagalność roszczenia o zapłatę ?

Kwestia ta stała się przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego, który przesądził, że dopuszczalne jest uzależnienie wymagalności roszczenia o zapłatę wynagrodzenia od spełnienia przez wykonawcę dodatkowych świadczeń ubocznych (np. złożenia dokumentacji powykonawczej) lub dokonania określonych aktów staranności (np. złożenia rozliczenia co do wykonanych robót, kosztorysu czy tez faktury), a więc zachowań, które są uzależnione wyłącznie od wykonawcy lub osób, którymi się posługuje.

Postanowienie umowne, odwołujące się do tego typu dodatkowych czynności, których spełnienie zależne jest jedynie od wykonawcy nie jest bowiem warunkiem, a jedynie przesłanką którą wykonawca ma spełnić (i jest to zależne wyłącznie od niego) aby przyjąć, że roszczenie o spełnienie świadczenia wzajemnego (zapłatę wynagrodzenia) stało się wymagalne.

Nic nie stoi zatem na przeszkodzie by uzależnić wymagalność roszczenia o zapłatę wynagrodzenia od przedstawienia przez wykonawcę np. faktury VAT, czy potwierdzenia dokonania zapłaty przez generalnego wykonawcę na rzecz podwykonawców.

W odniesieniu do dokonania zapłaty wynagrodzenia należnego podwykonawcom jako przesłanki zapłaty wynagrodzenia generalnemu wykonawcy przez inwestora nie ma podstaw do uznania takiego postanowienia umownego za sprzeczne z naturą stosunku prawnego.

Takie rozwiązanie zostało zresztą przez polskiego ustawodawcę wyraźnie zaakceptowane.

Zgodnie z obowiązującym od 24 grudnia 2013 r. art. 143a ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo zamówień publicznych, w przypadku zamówień na roboty budowlane, których termin wykonywania jest dłuższy niż 12 miesięcy, jeżeli umowa przewiduje zapłatę wynagrodzenia należnego wykonawcy w częściach
– warunkiem zapłaty przez zamawiającego drugiej i następnych części należnego wynagrodzenia
za odebrane roboty budowlane jest przedstawienie dowodów zapłaty wymagalnego wynagrodzenia podwykonawcom i dalszym podwykonawcom, biorącym udział w realizacji odebranych robót budowlanych. Podobną regulację zawiera obowiązujący od 1 stycznia 2021 r. przepis art. 447 ust. 1 wyżej wskazanej ustawy.

Skoro takie rozwiązanie zostało wprost przez ustawodawcę zaakceptowane, to nie sposób uznać, że jest ono sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 1 KC).

Na co zwracać uwagę w umowie o roboty budowlane ?

W kontekście zagadnień poruszanych w treści artykułu zwrócić należy uwagę na wyraźne rozróżnienie przesłanek, od wystąpienia których strony umowy o roboty budowalne uzależniają wystąpienie stanu wymagalności wynagrodzenia wykonawcy.

Pierwsza kategoria przesłanek odnosi się do zdarzeń przyszłych i niepewnych, niezależnych od działań podjętych w tym zakresie przez samego wykonawcę. Postanowienia takie, niezależnie od umownego ujęcia ich w treści umowy, są nieważne i należy traktować je jako niezastrzeżone.

Druga kategoria przesłanek odnosi się do dodatkowych świadczeń ubocznych samego wykonawcy, od spełnienia których inwestor uzależnia wymagalność roszczenia o zapłatę na rzecz wykonawcy. Postanowienia takie są w obrocie gospodarczym dopuszczalne.

Umiejętne rozróżnienie tych dwóch kategorii pozwoli uniknąć w przyszłości wielu konfliktów na linii inwestor – wykonawca w ramach realizowanej umowy o roboty budowlane.

Na marginesie, jako ciekawostkę warto dodać, że z reguły, nic nie stoi na przeszkodzie zawarciu umowy o roboty budowlane pod warunkiem, tj.  uzależnieniu jej wszystkich skutków od zdarzenia przyszłego i niepewnego.

Więcej artykułów