Państwo Nowakowie pół roku temu wprowadzili się do swojego wymarzonego mieszkania zlokalizowanego w budynku wielorodzinnym. Zainwestowali pokaźną sumę pieniędzy w wykończenie, bowiem wyrównali i pomalowali ściany oraz sufity, wykonali piękną podłogę z drewna, a także zamontowali przestronne i nowoczesne szafy zabudowane. Pewnego dnia właściciele wrócili do domu i ich oczom ukazał się przerażający widok – cały przedpokój był zalany, a woda podciekła pod szafy i zmierzała dziarsko do dużego pokoju. Pan Roman szybko zlokalizował źródło przecieku – okazało się, że sprawcą była instalacja wod-kan zlokalizowana w mieszkaniu sąsiada. Niezwłocznie skontaktowano się z zarządca, który przybył na miejsce i odłączył instalację. Państwo Nowakowie przystąpili do dokumentowania i szacowania szkód, a następnie posprzątali mieszkanie.
Zalanie mieszkania to bardzo częste zdarzenie w budynkach wielorodzinnych. Niestety czasami instalacja nie wytrzymuje i dochodzi do jej awarii, która skutkuje powstaniem szkód u mieszkańców. Należy jednak zwrócić uwagę, że sprawca zalania nie jest automatycznie odpowiedzialny za szkodę, bowiem jego odpowiedzialność rozpatruje się kontekście zawinionego działania lub zaniechania. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 lutego 2013 (sygn.. akt. III CZP 63/12), który jednoznacznie wskazał, że zastosowanie w takich przypadkach ma przepis art. 415 k.c. tj. kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia, a nie 433 k.c..
Po sporządzeniu protokołu zniszczeń, zdjęć i wstępnej kalkulacji Pan Roman udał się do sąsiada z góry i zażądał polisy ubezpieczenia OC w związku czynnościami życia prywatnego. Następnie została zgłoszona szkoda w uznanym towarzystwie ubezpieczeń, które jednak to odmówiło wypłaty odszkodowania. W uzasadnieniu likwidator napisał, że instalacja wod-kan nie stanowi własności sąsiada, więc nie ponosi on winy za zdarzenie. W decyzji podkreślono, że stanowisko jest ostateczne. Poszkodowany udał się do tzw. kancelarii odszkodowawczej, gdzie młodszy asystent inspektora ds. odszkodowań wskazał, że decyzja jest wadliwa i należy się odwołać. Towarzystwo podtrzymało jednak swoją decyzję powołując się na te same argumenty. Pracownik bezradnie rozłożył ręce i polecił, aby na przyszłość się ubezpieczyć.
Gdy doszło do zalania między piętrami, odpowiedzialność za zdarzenie może ponosić szereg podmiotów, a to spółdzielnia, wspólnota, posiadacz mieszkania powyżej, jego użytkownik, a nawet wykonawca remontu w danym lokalu. Nie można także wykluczyć z tego grona zarządcy nieruchomości. W przypadku Pana Romana sprawa się skomplikowała, bowiem sąsiad dokonał skutecznej eskulpacji tj. zwolnił się z winy za zalanie. Koniecznym było zatem poszukanie odpowiedzialnego za przedmiotową szkodę.
Pan Roman porozmawiał z przedstawicielem zarządcy, który wskazał, że wadliwa instalacja stanowi cześć wspólną. Zarządca wielokrotnie informował członków wspólnoty, że należy dokonać stosownego remontu. Niestety jego rady pozostały bez odpowiedzi wspólnoty. Z tą wiedzą poszkodowany udał się adwokata specjalisty od postępowań odszkodowawczych. Na podstawie uzyskanych danych roszczenie skierowano do ubezpieczyciela, który objął ochroną wspólnotę mieszkaniową. Stosowne odszkodowanie zostało wypłacone, choć nie obyło się bez problemów, bowiem zakład ubezpieczeń kwestionował wysokość szkód.
W przypadku uszkodzenia części wspólnej budynku np. dachu i powstania w ten sposób szkód u mieszkańców, ci drudzy zwracają się z roszczeniami do zarządcy nieruchomości. Niestety bardzo często okazuje się, że wadliwy stan nie jest spowodowany na skutek nieprawidłowego zarządu, a biernością mieszkańców, którzy jako członkowie wspólnoty rezygnują z remontów lub przekładają je na kolejne lata. W ten sposób działają na własną szkodę, bowiem nie dość, że dochodzi do zalań i innych zdarzeń szkodowych, ale także np. wadliwy dach może stanowić zagrożenie dla osób trzecich (np. odpadnięcie dachówki z dachu).
Adwokat przy Izbie Adwokackiej w Katowicach. Ukończył studia prawnicze na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego oraz politologiczne na Wydziale Nauk Społecznych Uniwersytetu Śląskiego.
e-mail: l.oles@pirozek.pl