Szkody Górnicze: Wykup budynku przez kopalnię czy tylko naprawa, prostowanie (rektyfikacja) ?

Koszt naprawy i rektyfikacji jako punkt wyjścia

W praktyce orzeczniczej punktem wyjścia jest co do zasady koszt doprowadzenia budynku do stanu sprzed szkody. W większości przypadków szkód w obiektach budowlanych za miarę szkody przyjmuje się koszt robót naprawczych: wzmocnień, podbicia fundamentów, napraw spękań, rektyfikacji itp.

Rektyfikacja (prostowanie) wychylonego budynku wchodzi w grę, gdy:

• konstrukcja jest nośna i stateczna (stan graniczny nośności nie jest przekroczony),
• możliwe jest bezpieczne przeprowadzenie zabiegu technicznego,
• a łączny koszt rektyfikacji i napraw nie przekracza rozsądnie rozumianej wartości odtworzenia obiektu.

Instrukcje techniczne ITB i GIG wskazują, że dopóki można mówić o „zwykłych” naprawach i rektyfikacji przy zachowaniu bezpieczeństwa, biegły budowlany z reguły wycenia koszty naprawy, a biegły majątkowy tylko ewentualną, dodatkową utratę wartości rynkowej (np. z powodu lokalizacji w strefie szkód górniczych).

„Kwota wykupu” – wartość odtworzeniowa i techniczna budynku

Jeżeli naprawa nie ma sensu (o tym za chwilę), pojawia się pojęcie potocznej „kwoty wykupu”, opartej na:

• wartości odtworzeniowej brutto – koszcie wybudowania dziś budynku o podobnej konstrukcji, kubaturze i standardzie, przy zastosowaniu aktualnych cen robót i materiałów;
• wartości technicznej  – wartości odtworzeniowej pomniejszonej o zużycie techniczne budynku (wiek, stan, wcześniejsze remonty). Typowo zapisuje się to jako:

W fachowej literaturze akcentuje się, że od wartości odtworzeniowej/technicznej należy odróżnić wartość rynkową, silnie zależną od lokalizacji, otoczenia, popytu itd. – co ma znaczenie przy ocenie, czy sama rektyfikacja rzeczywiście „przywróci” wartość ekonomiczną, czy tylko poprawi stan techniczny.

W skrajnych przypadkach zniszczeń budynek się wyburza, a przedsiębiorca górniczy proponuje jedynie wypłatę wartości technicznej w chwili rozbiórki, co nie zawsze uwzględnia przyspieszone zużycie spowodowane wpływami górniczymi.

Kiedy biegły wyliczy wartość odtworzeniową zamiast kosztów naprawy ?

Z punktu widzenia biegłego sądowego kluczowe są dwie kwestie:

1. Stan techniczny budynku po szkodach
2. Prognoza dalszych wpływów eksploatacji

Na podstawie literatury (Kawulok, Kwiatek, instrukcje GIG i ITB) można wyróżnić typowe sytuacje, w których biegły przechodzi z wariantu „naprawa” na wariant „wartość odtworzeniowa/techniczna”:

1. Bardzo duże uszkodzenia konstrukcyjne

Biegły wskaże na wartość odtworzeniową, gdy:

• wystąpiły rozległe rysy i zarysowania elementów nośnych (ściany konstrukcyjne, słupy, fundamenty),
• zbliżono się lub przekroczono stany graniczne nośności (zagrożenie katastrofą w rozumieniu Prawa budowlanego),
• konieczne byłoby praktycznie odtworzenie znacznej części konstrukcji – np. wymiana całych kondygnacji, generalne podbicie fundamentów.

2. Znaczne, trwałe wychylenie od pionu

Drugi typowy scenariusz to duże wychylenie budynku. Zasady GIG (Kowalski, Mika 2023) przyjmują, że:

• wychylenie do 10 mm/m (10‰) jest nieodczuwalne,
• zakres 10–25 mm/m to strefa, w której obniża się wartość użytkowa i rynkowa – i dla której opracowano algorytm obliczania odszkodowania za utratę wartości,
• wychylenie powyżej 25 mm/m jest uznawane za niepożądane ze względu na bardzo dużą uciążliwość użytkowania; zaleca się rektyfikację budynku, a wysokość odszkodowania powinna być indywidualnie negocjowana, przy udziale opinii technicznej.

Badania Słowika (2017) pokazują, że znaczne wychylenia rzędu kilkudziesięciu promili są zwykle skojarzone z deformacjami nieciągłymi (uskok, stopień terenowy) i mogą prowadzić do istotnego wzrostu naprężeń w elementach konstrukcyjnych, zwłaszcza w wysokich, smukłych budynkach.

W literaturze (Kawulok, Kwiatek, Instrukcja nr 12 GIG) przyjmuje się, że:

• ok. 10–15‰ – uciążliwość mała, użytkownicy zaczynają „czuć”, że coś jest nie tak (przetaczające się przedmioty, dyskomfort chodzenia),
• ok. 15–20‰ – uciążliwość średnia, wyraźnie odczuwalna; trudności z działaniem drzwi, okien, mebli na kółkach,
• ok. 20–25‰ – uciążliwość duża; typowe są subiektywne dolegliwości (bóle głowy, dyskomfort równowagi),
• >25‰ (czyli >25 mm/m) – uciążliwość bardzo duża, praktycznie wykluczająca normalne zamieszkiwanie i kwalifikująca budynek do rektyfikacji lub wyburzenia.

Dlatego w przypadkach, gdy wychylenie przekracza próg 25‰, a konstrukcja jest naruszona, biegły często wskazuje, że bardziej racjonalne jest wyliczenie wartości odtworzeniowej/technicznej i „wykup” budynku, niż finansowanie kosztownej i ryzykownej rektyfikacji.

3. Niekorzystne prognozy dalszych wpływów

„Niekorzystne prognozy dalszych wpływów” to nie pusty slogan z opinii biegłego, ale konkretna sytuacja opisana m.in. przez Kwiatka. Chodzi o przypadki, gdy:

• budynek znajduje się wciąż w zasięgu projektowanej eksploatacji (np. kolejne ściany wydobywcze, eksploatacja w drugim pokładzie),
• prognozowane wskaźniki deformacji (nachylenie T, krzywizna K, odkształcenia poziome ε) zbliżają się do odporności obiektu D_0k lub ją przekraczają,
• spodziewane są powtarzające się cykle odkształceń (naprzemienne rozciąganie/ściskanie), które powodują stopniową degradację konstrukcji,
• istnieje duże prawdopodobieństwo zmiany kierunku wychylenia (np. dziś budynek pochyla się na zachód, po kolejnym etapie eksploatacji nastąpi „przegięcie” w drugą stronę).

W ujęciu probabilistycznym Kwiatka „niekorzystne prognozy” oznaczają w praktyce zbyt dużą zawodność konstrukcji (pf istotnie powyżej 10⁻²–10⁻³), czyli brak „bezpiecznego odstępu” między oddziaływaniem a odpornością konstrukcji.

W takich sytuacjach biegły może argumentować, że:

• naprawa dzisiaj byłaby tylko etapowa,
• po kolejnych wpływach górniczych konieczne byłyby kolejne remonty i odszkodowania,
• a z punktu widzenia ekonomicznego i społecznego rozsądniej jest zakończyć spór „jednorazowo” poprzez wypłatę wartości odtworzeniowej/technicznej.

Co znaczy „budynek znacznie wychylony” – ujęcie praktyczne

Zestawiając powyższe, można z dużym uproszczeniem przyjąć, że:

• Budynek „nieodczuwalnie” wychylony – do ok. 10‰
  Użytkownicy na ogół nie odczuwają różnicy, o ile nie występują inne szkody (pęknięcia, zarysowania). Zgodnie z Zasadami GIG, nie ma tu podstaw do odszkodowania tylko z tytułu wychylenia.
• Budynek „odczuwalnie” wychylony – ok. 10–20‰
  Pojawiają się typowe objawy: „uciekające” kuliste przedmioty, dyskomfort chodzenia, konieczność klinowania mebli. Tu w grę wchodzi odszkodowanie za utratę wartości oraz, zależnie od stanu konstrukcji, naprawy.
• Budynek „znacznie wychylony” – powyżej ok. 20–25‰
  Uciążliwość jest duża, często bardzo duża; komfort użytkowania jest istotnie obniżony, a w budynkach wysokich pojawia się realne ryzyko problemów ze statecznością i nośnością niektórych elementów. Słowik opisuje przypadki budynków o wychyleniu rzędu 30‰ i więcej jako obiekty kwalifikowane do rektyfikacji.

Właśnie w tej ostatniej grupie „budynków znacznie wychylonych”, przy równocześnie niekorzystnych prognozach dalszych wpływów  biegli najczęściej odchodzą od prostego kosztorysu naprawy i przechodzą do wyceny wartości odtworzeniowej/technicznej jako podstawy odszkodowania.

Co na to nasze śląskie sądy

Poniżej znajdziecie Państwo kilka życiowych sytuacji zawartych w wyrokach naszego Sądu Apelacyjnego w Katowicach, który stanowi wyższą instancję dla spraw rozstrzyganych przez sądy okręgowe w Katowicach, Gliwicach czy Rybniku.

SA Katowice, I ACa 741/14, wyrok z 16.12.2014 r. (szkoda górnicza – budynek w R.)

Sąd Okręgowy w Katowicach – utrzymany przez SA – uznał, że rektyfikacja budynku jest technicznie ryzykowna i ekonomicznie nieopłacalna: koszt prostowania z dokumentacją i rozbiórką wynosił 522 504 zł, podczas gdy aktualna wartość odtworzeniowa budynku, po uwzględnieniu zużycia, została określona na 409 274,79 zł. W takiej sytuacji przyjęto, że właściwym sposobem naprawienia szkody jest wypłata jednorazowego odszkodowania odpowiadającego wartości odtworzeniowej. Sąd zasądził od pozwanej na rzecz współwłaścicieli: 204 637 zł dla J.W. i po 102 318 zł dla H.W. oraz J.B. – proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości.

To orzeczenie bardzo mocno wzmacnia tezę, że przy znacznym wychyleniu i zaawansowanym zużyciu obiektu rektyfikacja nie musi być w ogóle brana pod uwagę, jeżeli jej koszt przekracza wartość odtworzeniową budynku. Sąd wprost wykorzystuje „wartość odtworzeniową pomniejszoną o stopień zużycia” jako ekonomiczny punkt odniesienia dla wysokości odszkodowania. Argumentacja opiera się na art. 94–95 starego PGG oraz zasadzie pełnej kompensaty z art. 361 i 363 k.c.: skoro restytucja naturalna jest nieracjonalna, odszkodowanie pieniężne odpowiadające wartości odtworzeniowej realizuje zasadę pełnego naprawienia szkody, ale jednocześnie zapobiega nadmiernej kompensacji.

SA Katowice, V ACa 809/22, wyrok z 15.07.2024 r. (A.P. przeciwko spółce z J.)

W tej sprawie Sąd Okręgowy w Rybniku zasądził 793 366,46 zł, opierając się na wartości odtworzeniowej budynku mieszkalnego (791 301,75 zł po uwzględnieniu zużycia) oraz kosztach naprawy kostki brukowej i studni. SA Katowice zmienił jednak wyrok: po analizie licznych opinii biegłych uznał, że budynek można skutecznie naprawić, a szkoda powoda nie odpowiada wartości odtworzeniowej całego budynku, tylko kosztom usunięcia konkretnych uszkodzeń. W konsekwencji zasądzono 96 527,76 zł z odsetkami od 14.06.2022 r. jako równowartość koniecznych robót naprawczych według cen z I kwartału 2022 r.

Sąd apelacyjny bardzo wyraźnie wskazuje, że sama wysoka wartość odtworzeniowa budynku nie może automatycznie stanowić miary szkody, jeżeli naprawa jest technicznie możliwa i zdecydowanie tańsza. Sąd wprost stwierdza, że „szkodą powoda nie jest wartość odtworzeniowa budynku, lecz wartość, za jaką można naprawić uszkodzone elementy”.  Jednocześnie posługuje się zarówno wartością odtworzeniową (określoną przez biegłego T.G.), jak i wartością techniczną i kosztami naprawy (biegli R.K. i L.D.) jako punktem odniesienia, by wykazać, że pełna kompensata jest osiągnięta już przez zasądzenie kwoty 96 527,76 zł, a wyższe żądanie prowadziłoby do bezpodstawnego wzbogacenia.

SA Katowice, V ACa 517/22, wyrok z 08.04.2024 r. (A.W. i Z.W. przeciwko spółce z B.)

Sprawa dotyczy bardzo starego budynku mieszkalnego, wielokrotnie wcześniej remontowanego z powodu szkód górniczych. W ramach analizy techniczno–ekonomicznej z 2017 r. dla kopalni wyliczono wartość techniczną obiektu na 234 700 zł, koszty rozbiórki na 112 000 zł oraz koszt remontu na 258 800 zł. Ostatecznie Sąd Okręgowy w Rybniku uznał, że budynek „nie nadaje się do remontu”, a remont nie przywróci stanu sprzed szkody ani nośności konstrukcji; dlatego zasądził od pozwanej na rzecz każdego z dwóch powodów po 293 986,75 zł z odsetkami od 28.08.2018 r. SA Katowice apelację pozwanej oddalił w całości, akceptując ten sposób liczenia szkody.

Tutaj wartość techniczna i koszt rozbiórki służą sądom do wykazania, że klasyczny remont jest ekonomicznie i funkcjonalnie bezcelowy: nawet przy wysokim stopniu technicznego zużycia (pozwana twierdziła wręcz, że 100%) szkoda górnicza polega na utracie przydatnego do zamieszkania budynku. Analiza techniczno–ekonomiczna pokazuje, że nakłady remontowe nie są w stanie przywrócić nośności konstrukcji ani usunąć trwałego wychylenia. W efekcie sąd akceptuje wysokie odszkodowanie zbliżone do (szeroko rozumianej) wartości technicznej/odtworzeniowej utraconego obiektu, przyjmując, że art. 144 PGG i art. 361–363 k.c. wymagają pełnej kompensaty, a nie mechanicznego ograniczania odszkodowania do „amortyzowanego” stanu budynku.