Czy oprócz odszkodowania za zniszczenia wyrządzone przez kopalnię, należy się także zapłata za zmniejszenie wartości rynkowej nieruchomości?
Pytanie dotyczy chyba każdego właściciela domu, który dostał odszkodowanie lub rozważa wystąpienie o zapłatę odszkodowania.
Zgodnie z art. 363 § 1 Kodeksu cywilnego naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego przez:
- przywrócenie stanu poprzedniego
- zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej.
Jednak, gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu. Wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania. Zgodnie z art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.
Żeby lepiej zobrazować ten problem, można posłużyć się porównaniem do samochodu naprawionego po wypadku. Każdy samochód naprawiony, nawet po drobnej stłuczce, traci na wartości. Osoby zamierzające kupić pojazd używany często już na etapie jego poszukiwań wykluczają auta powypadkowe. Przyczyna jest prosta – kupcy obawiają się ujawnienia w przyszłości wad, których usunięcie będzie bardzo kosztowne. To z kolei powoduje, że właściciele samochodów powypadkowych muszą obniżyć cenę, aby zainteresować potencjalnych kupców swoją ofertą. Tę stratę powinno im wyrównać odszkodowanie z tytułu utraty wartości handlowej. W uchwale z dnia 12 października 2001 r. Sąd Najwyższy orzekł, że „Odszkodowanie za uszkodzenie samochodu może obejmować oprócz kosztów jego naprawy także zapłatę sumy pieniężnej, odpowiadającej różnicy między wartością tego samochodu przed uszkodzeniem i po naprawie”.
Takie samo rozumowanie występuje przy budynkach zniszczonych przez kopalnię. Co więcej – zastosowanie znajdują te same przepisy prawa!
W postępowaniach sądowych dotyczących szkód górniczych zmierzamy zawsze do uzyskania odszkodowania. Czyli pieniędzy, które mają wyrównać nam stratę spowodowaną przez kopalnię.
Zawierane z kopalniami ugody też zawsze obejmują wyliczenie konkretnych szkód górniczych i ich wartości. Żadna jednak z tych ugód nie dotyczy utraty wartości nieruchomości spowodowanej samym położeniem w obszarze górniczym, kategorią terenu górniczego, długością koncesji, projektowaną eksploatacją górniczą, długotrwałością i intensywnością już dokonanej eksploatacji górniczej. Bardzo niewiele z nich obejmuje utratę wartości rynkowej na skutek samego pochylenia. Spadek wartości nieruchomości najbardziej jaskrawo będzie widoczny w sytuacji pochylenia domu: zarówno tego nieodczuwalnego, jak i tego znacznego.
Ile można zyskać na takiej sprawie? Jak dokonuje się wyceny takiej straty w przypadku szkód górniczych?
Sposobów jest kilka. Jednym z nich może być tak zwane podejście porównawcze. O wyjaśnienie sposobu wyliczenia takiej straty poprosiliśmy ekspertkę – Magdalenę Laskowską – rzeczoznawcę majątkową – specjalistkę w zakresie wykonywania takich wycen.
W pierwszym kroku należy oszacować wartość rynkową naszej nieruchomości w stanie niepochylonym, bez szkód górniczych, położoną poza obszarem górniczym, tak jakby nigdy wcześniej nie była poddawana wpływom górniczym. W tym celu rzeczoznawca poszukuje nieruchomości jak najbardziej podobnych do naszej nieruchomości, lecz położonych poza wpływami górniczymi i nigdy takimi wpływamy nieuszkodzonej. Rzeczoznawca sprawdza ceny takich nieruchomości. Następnie takie ceny porównuje z cenami nieruchomości dotkniętych szkodami górniczymi, pochylonych położonych w obszarze górniczym.
Dodatkowo, co bardzo ciekawe, według wypracowanych norm w środowisku zawodowym rzeczoznawców, przy takim podejściu porównawczym można wykorzystać współczynnik korekcyjny K z przedziału [0,9, 1,1]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych, przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Współczynnik powyżej 1 stosujemy, gdy wyceniana nieruchomość posiada szczególne zalety. Natomiast współczynnik poniżej 1 stosujemy, gdy nieruchomość posiada szczególne wady – na przykład te związane z ruchem zakładu górniczego. Według mnie, taką wadą uzasadniającą zastosowanie współczynnika „K” będzie wieloletnie oddziaływania na budynek ruchu zakładu górniczego, obniżenia terenu, siły, i naprężenia, którym przez lata poddana jest konstrukcja budynku, przechył budynku, położenie w obszarze górniczym, długość koncesji na wydobycie, prognozy co do dalszego wydobycia, naprawy szkód górniczych, którym był poddawany budynek, regularne występowanie tąpnięć drgań, które nie wpływają na uszkodzenia budynku ale są uciążliwe w codziennym zamieszkaniu. Według analizy rynku potencjalny nabywca w pierwszej kolejności wybierze nieruchomość zbudowaną budynkiem bez szkód górniczych, a tą położoną w obszarze górniczym wybierze w drugiej kolejności i zapłaci za nią zdecydowanie mniej.
Współczynnik K jest prosty do zastosowania w praktyce pod kątem obliczeniowym. Wystarczy pomnożyć oszacowaną wartość nieruchomości przez ten współczynnik, aby uzyskać wartość po korekcie. Przyjmijmy, że wartość rynkowa bez uwzględnienia wady, wynosiła 600 000zł. Przyjmujemy współczynnik K na poziomie 0,9. Ostateczna wartość rynkowa wyniesie wówczas 540 000zł. Czyli kwota 60.000 zł. to strata, którą ponosimy przez sam fakt oddziaływania na nieruchomość zakładu górniczego. Oczywiście to tylko przykład. Rzeczoznawca może przyjąć inną wartość współczynnika K lub znaleźć podobne nieruchomości w obszarze górniczym, których rzeczywiste ceny będą niższe niż 540.000 zł.
Możliwość domagania się od kopalni odszkodowania za utratę wartości nieruchomości przy szkodach górniczych potwierdza też orzecznictwo sądowe w sprawie szkód górniczych. W wyroku z dnia 27 września 2012 r. Sąd Apelacyjny w Katowicach utrzymał w mocy wyrok sądu okręgowego w Katowicach i oba sądy uznały, że zasadne jest żądanie zapłaty odszkodowania za utratę wartości rynkowej budynków pochylonych na skutek eksploatacji górniczej nawet mimo tego, że wcześniej kopalnia wydatkowała na remonty usuwające szkody łącznie kwoty przekraczające wartość budynków.
Co zatem należy zrobić, aby ruszyć z taką sprawą?
Dobrze jest zebrać podstawowe informacje na temat cech nieruchomości, które mogą mieć wpływ na oszacowanie jak na przykład: kategoria terenu górniczego, czasu oddziaływania zakładu górniczego na nieruchomość, czas koncesji zakładu górniczego, pomiar pionowości, zawarte ugody z kopalnią lub uzyskany wyrok sądowy jeżeli prowadziliśmy wcześniej sprawę.
Nie zaszkodzi też pozyskać szacunkową wycenę spadku wartości naszej nieruchomości od rzeczoznawcy majątkowego specjalizującego się w tej tematyce. Dowiemy się z takiego opracowania o jaką kwotę możemy wystąpić, czy możliwe jest zastosowanie współczynnika K.
Następnie pozostaje już tylko wezwanie kopalni do zapłaty oraz wysłanie pozwu do sądu. Dla oszczędności czasu, taką sprawę można połączyć z innymi szkodami górniczymi. Ponieważ opisane wyżej roszczenie to także odszkodowanie za szkody górnicze, więc przy wnoszeniu pozwu obowiązuje zwolnienie z kosztów sądowych.
Powodzenia! 😊