Planując budowę na nieruchomości, która nie leży w obszarze dla którego został uchwalony plan miejscowy, należy przed wszczęciem postępowania o wydanie pozwolenia na budowę uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzja WZ). Warunki wydania takiej decyzji reguluje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 r.
Jakie warunki trzeba spełnić aby uzyskać decyzję WZ?
Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Przesłanka wydania decyzji WZ opisana w art. 61 ust. 1 zwana „zasadą kontynuacji funkcji” lub „zasadą dobrego sąsiedztwa” ma charakter nieostry. Wydaje się, że posiadając nawet kompletne informacje o nieruchomości, trudno w sposób prosty i jednoznaczny ocenić, czy planowana budowa spełnia w każdym wypadku wszystkie przesłanki wymienione w tym przepisie pozwalające na ustalenie kontynuacji dotychczasowej funkcji zabudowy.
Na czym polega zasada dobrego sąsiedztwa przy wydawaniu decyzji WZ?
W orzecznictwie sądowym powstała wątpliwość co do tego, w jaki sposób rozumieć pojęcie „kontynuacji funkcji zabudowy” na gruncie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził w tym kontekście, że: „Nie wystarczy w motywach odmowy ustalenia warunków zabudowy wskazanie, że sąsiednia zabudowa nie pozwala na ustalenie wnioskowanej funkcji zabudowy. Przy ustalaniu warunków zabudowy nie chodzi o kontynuację dominującej funkcji terenu, lecz uzależnienie zmiany zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego. Wynika z tego, że organ odwoławczy prawidłowo wskazał, iż kontynuacja funkcji, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie oznacza, że w obszarze analizowanym muszą powstawać obiekty o funkcji tożsamej. Warunek kontynuacji funkcji jest spełniony także w sytuacji, gdy zamierzenie inwestycyjne daje się pogodzić z dotychczasową funkcją.”
Wskazując z kolei na przykłady zabudowy, które mogą być ze sobą pogodzone zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa (przy zachowaniu innych wymogów przewidzianych ustawą) NSA wskazał, że: „Zabudowa jednorodzinna i wielorodzinna są formami zabudowy mieszkaniowej, tj. pełniącej jednakową funkcję i ze względu na zasadę równości inwestycyjnej, każda z nich powinna być traktowana jako wystarczająca dla uznania kontynuacji funkcji, stanowiącej element ładu przestrzennego analizowanego obszaru sąsiedniego.”
W opisywanym przypadku przedmiotem analizy było wydanie decyzji WZ w przedmiocie rozbudowy i nadbudowy budynku jednorodzinnego, która prowadzi do zmiany budynku jednorodzinnego w wielorodzinny. W uzasadnieniu orzeczenia sąd podkreślał, że taka budowa nie jest sprzeczna z obecnym sposobem użytkowania obiektów w okolicy, ponieważ zasada kontynuacji funkcji wyrażona w art. 61 ust. 1 pkt 1 PlanZagospU nie nakłada obowiązku kontynuacji funkcji tożsamej dla danego obszaru. Warunek kontynuacji funkcji jest spełniony także w sytuacji, gdy zamierzenie inwestycyjne daje się pogodzić z dotychczasową funkcją.
Źródło: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17.9.2020 r., II OSK 1777/20
