Bardzo często inwestor planując przyszła inwestycję zastanawia się czy na dane przedsięwzięcie musi uzyskać pozwolenie na budowę czy dokonać zgłoszenia. Zgodnie z generalną zasadą wyrażoną w art. 28 ust. 1 prawa budowlanego roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Podkreślenia wymaga, że posiadanie przez inwestora pozwolenia na budowę wymagane jest nie tylko w momencie rozpoczęcia prac, ale także na każdym etapie prowadzenia robót budowalnych.
Pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną zezwalającą na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego. Decyzja o pozwoleniu na budowę nie musi być ostateczna wystarczy, że będzie wymagalna. Jednakże co należy rozumieć pod pojęciem, że decyzja jest wymagalna? A mianowicie decyzją wykonalną jest:
- decyzja ostateczna tzn, nie służy od niej odwołanie w administracyjnym toku instancji,
- decyzja nieostateczna, której nadany został rygor natychmiastowej wykonalności na podstawie art. 108 k.p.a. Jednakże instytucja rygoru natychmiastowej wykonalności stanowi sama w sobie wyjątek i w przypadku pozwolenia na budowę nie będzie miała zastosowania,
- decyzja podlegająca natychmiastowemu wykonaniu z mocy ustawy ,
- decyzja wykonalna jako zgodna z żądaniem wszystkich stron. np. jeśli inwestor jest jedyną stroną postępowania o pozwolenie na budowę, to z chwilą wydania pozytywnej decyzji, zgodnej z jego wnioskiem, będzie mógł rozpocząć budowę bez konieczności oczekiwania na jej uprawomocnienie się. Decyzja nie będzie zgodna z żądaniem strony, gdy zawiera dodatkowe elementy, które wykraczają poza wniosek, a tym samym nie są dokładnym odzwierciedleniem jego żądania – np. nałożenie w decyzji o pozwolenie na budowę obowiązku ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskie.
Jak każda zasada również i ta ma swój wyjątek. Zgłoszenie budowy stanowi wyjątek, który to został wyszczególniony enumeratywnie w prawie budowlanym. Wyliczenie to stanowi katalog zamknięty i nie może być rozszerzane. Jeżeli planowana inwestycja nie została opisana w art. 29 prawa budowlanego, pewnym jest, iż potrzebne będzie pozwolenie na budowę.
Artykuł 29 wymienia katalog budów (ust. 1 i 2) i katalog robót budowlanych (ust. 3), których realizacja nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Brak obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę najczęściej wiąże się z koniecznością dokonania zgłoszenia.
Może się również okazać, że pozwolenie na budowę będzie wymagane właśnie w przypadku realizacji obiektów objętych, co do zasady, jedynie obowiązkiem zgłoszenia. Właściwy organ może jednak nałożyć, w drodze decyzji, obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, jeżeli ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy lub spowodować:
1) zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia;
2) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;
3) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych;
4) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.