Marzenie o swoim domu, rzecz jasna można zrealizować albo poprzez przebrnięcie przez etap jego budowy, albo zakup z rynku pierwotnego lub wtórnego. W ramach rynku wtórnego nie zawsze możemy w pełni ocenić stan budynku. Nigdy nie wiadomo co kryje się pod tapetami, tynkami, boazeriami czy panelami – gładka ściana, a może drobne spękania. Czy w ramach oględzin nieruchomości przed jej nabyciem sprzedawca pozwoli nam w dowolnym miejscu odkuć fragment ściany albo zerwać fragment podłogi? Wątpliwe. A może otrzymujemy dom w spadku lub darowiźnie? W końcu darowanemu koniowi w zęby się nie zagląda…
W zależności od stanu takiego budynku i naszych preferencji albo jest on możliwy do zamieszkania od razu, albo wymaga odświeżenia lub generalnego remontu. Co, jeżeli po jakimś czasie użytkowania lub drobnego remontu odkryjemy szkody górnicze w naszym domu?
Zgodnie z art. 144 ust. 1 ustawy Prawo geologiczne i górnicze (dalej: p.g.g.), właściciel nie może sprzeciwić się zagrożeniom spowodowanym ruchem zakładu górniczego, który jest prowadzony zgodnie z ustawą. Może on jednak żądać naprawienia wyrządzonej tym ruchem szkody, na zasadach określonych ustawą.
Na pozór sprawa wydaje się prosta – odszkodowania może dochodzić właściciel nieruchomości. Ale czy zawsze? Czy nam jako aktualnym właścicielom domu przysługiwać będą uprawnienia do wystąpienia do przedsiębiorcy górniczego o odszkodowanie?
Roszczenie przewidziane o odszkodowanie za szkody górnicze dotyczy wprawdzie nieruchomości, ale nie jest z nią związane w ten sposób, żeby z mocy ustawy przechodziło na każdego jej kolejnego właściciela, do czasu aż zostanie zrealizowane. Powstaje ono w relacjach podmiotowych określonych w art. 144 i 146 p.g.g., a mianowicie pomiędzy właścicielem nieruchomości, który doznał konkretnego uszczerbku majątkowego na skutek oddziaływania na jego nieruchomość legalnie prowadzonego ruchu zakładu górniczego oraz podmiotem określonym w art. 145 p.g.g., odpowiedzialnym za jego naprawienie. Oznacza to, że nie zawsze to aktualny właściciel będzie uprawniony do żądania odszkodowania. Możliwe jest, że roszczenie odszkodowawcze przysługiwać będzie poprzedniemu właścicielowi.
Wracając do naszego pytania: Kupiłem/dostałem dom, w którym zauważyłem szkody górnicze. Czy mogę zażądać odszkodowania od przedsiębiorcy górniczego? Co zrobić by stać się uprawnionym?
Jeżeli uszkodzenia powstały w okresie, w którym jesteś już właścicielem nieruchomości – droga do złożenia wniosku o naprawę szkody stoi przed Tobą otworem.
Jeżeli szkody górnicze powstały wcześniej (zanim stałeś się właścicielem), to nie ma co załamywać rąk. Abyś stał się uprawniony do dochodzenia odszkodowania, musisz uzyskać tzw. cesję wierzytelności od poprzedniego właściciela. Roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej ruchem zakładu górniczego może być przedmiotem przelewu (cesji), w szczególności na kolejnego właściciela nieruchomości. Nie sprzeciwia się temu ani ustawa, ani właściwości zobowiązania, z którego wynika wierzytelność.
Jak dokonać cesji?
Najlepiej na piśmie. Można to wpisać także do aktu notarialnego, sporządzanego przy przeniesieniu własności nieruchomości.
Jest to prosta umowa, na mocy której poprzedni właściciel (cedent) przenosi na nabywcę nieruchomości (cesjonariusza) wierzytelność przysługującą mu wobec przedsiębiorcy górniczego o naprawę szkody wywołanej ruchem zakładu górniczego. Jednostronne oświadczenie woli poprzedniego właściciela nie wystarczy do dokonania przelewu, który dochodzi do skutku pomiędzy dwiema stronami. Konieczne jest więc oświadczenie woli złożone także przez nabywcę wierzytelności lub przyjęcie przez niego przelewu. Aby uniknąć wątpliwości pod umową powinny podpisać się obie strony ze wskazaniem, że nowy nabywca wierzytelność przyjmuje. Tak wyposażeni możemy zgłaszać się do przedsiębiorcy górniczego tak, jakby szkody powstały w trakcie naszego władania nieruchomością.
