Na wstępie trzeba zaznaczyć, że prawidłowe odróżnienie umowy o remont w potocznym tego słowa znaczeniu a w języku ustawy kodeks cywilny może powodować znaczne trudności, również dla osób mających na co dzień do czynienia z tego typu umowami. Potocznie bowiem remont nie oznacza zazwyczaj umowy o remont w znaczeniu Kodeksu cywilnego z czego wynikają doniosłe różnice w skutkach prawnych, w tym także w zakresie przedawnienia roszczeń z tychże umów.
Otóż co istotne przepisy tytułu XVI kodeksu cywilnego regulujące umowę o roboty budowlane, zgodnie z brzmieniem art. 658 k.c., stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli.
Aby móc zatem prawidłowo odpowiedzieć na pytanie, kiedy przedawniają się roszczenia o odszkodowanie za nienależyte wykonanie remontu, najpierw trzeba ustalić z jakim remontem mamy faktycznie do czynienia tj. czy z remontem ustawowym uregulowanym de facto przepisami umowy o roboty budowalne, czy remontem w codziennym tego słowa znaczeniu, poddanym rygorom umowy o dzieło wskazanej w treści art. 627 Kodeksu cywilnego.
Art. 646 Kodeksu cywilnego stanowi, iż roszczenia wynikające z umowy o dzieło przedawniają się z upływem lat dwóch od dnia oddania dzieła, a jeżeli dzieło nie zostało oddane – od dnia, w którym zgodnie z treścią umowy miało być oddane. Co do zasady tejże regule podlegają wszystkie roszczenia wynikające z umowy o dzieło (w tym także dotyczące kar umownych umownej).
Jeżeli zatem umowa zakładała wykonanie remontu łazienki np. w postaci wykafelkowania na nowo całego pomieszczenia a wykonawca ukończył remont z dniem 15 sierpnia 2021 roku to wówczas wszelkie roszczenia odszkodowawcze zarówno zamawiający jak i przyjmujący zamówienie mogą dochodzić (np. z tytułu nienależytego wykonania umowy) w terminie dwóch lat od dnia 15 sierpnia 2021 r. a zatem do 15 sierpnia 2023 roku.
W powyższej sytuacji mamy do czynienia z klasyczną umową o dzieło, ale również stwierdzić można, że potocznie jest to umowa o remont, ponieważ faktycznie prace wchodzące w zakres umowy polegały na wykonaniu remontu w budynku.
Kiedy zatem będziemy mogli mówić o umowie remontowej stricte w języku Kodeksu cywilnego i co się z tym wiąże?
Zgodnie orzecznictwem sądów powszechnych podstawowym kryterium jako podstawą do rozróżnienia umowy o roboty budowlane oraz umowy, o dzieło której przedmiotem jest remont pomieszczenia jest zakres robót.
Potwierdza to orzecznictwo sądów powszechnych w tym także wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie I Wydział Cywilny z dnia 25 lipca 2013 r., wydany w sprawie o sygnaturze akt: I ACa 226/13, który stanowi:
„Przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, (…) Pojęcie remontu należy rozumieć szerzej niż to wskazano w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623), a więc nie tylko jako odtworzenie stanu pierwotnego budynku, lecz również przebudowę i modernizację. Przepis art. 658 KC stanowi, że przepisy KC regulujące umowę o roboty budowlane stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli. Przepisów dotyczących umów o roboty budowlane nie stosuje się do remontu odrębnych pomieszczeń w budynkach, które stanowią rodzaj umowy o dzieło. Dla rozróżnienia obu umów należy stosować kryterium wielkości remontowanej części i zakresu robót, przyjmując, że jedynie remont mniejszych lokali lub pomieszczeń stanowi przedmiot umowy o dzieło.” (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie – I Wydział Cywilny, z dnia 25 lipca 2013 r., I ACa 226/13, źródło: Legalis).
Na pierwszy rzut oka widać istotną różnice i nasuwającą się konkluzję, iż remont w rozumieniu art. 658 k.c. to coś zdecydowanie więcej niż odnowienie łazienki czy pomalowanie kuchni.
„O charakterze „budowlanym” umowy przesądzają elementy stanu faktycznego takie jak: wyznaczenie przez strony osoby do nadzoru nad prawidłowym wykonaniem umowy, używanie przez strony do odbioru poszczególnych etapów robót protokołów odbioru wykonanych robót (budowlano – remontowych), stosowanie w protokołach nomenklatury z umowy o roboty budowlane i takież tytuły: inwestor, wykonawca, inspektor nadzoru – pomimo braku projektu, szczegółowego nadzoru czy też zezwolenia. Okoliczności takie pozwalają na stwierdzenie, że umowa wiążąca strony jest umową o roboty budowlane, a nie umową o dzieło. W konsekwencji, gdy przedmiotem umowy jest remont budynku czy budowli, bądź jego części, to zachowuje ona postać umowy nazwanej o roboty budowlane.” (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi – I Wydział Cywilny z dnia 20 września 2017 r., I ACa 285/17, źródło: Legalis).
Jeżeli nasz remont spełnia przesłanki ustawowe do uznania go za remont w kodeksowym znaczeniu, znacznie odmienny jest także okres przedawnienia roszczeń z tego rodzaju umowy.
W przeciwieństwie bowiem do umowy o dzieło (której roszczenia przedawniają się zgodnie z brzmieniem art. 646 k.c. o czym mowa powyżej) roszczenia z umowy o remont z art. 658 k.c. przedawniają się na zasadach określonych dla umowy o roboty budowalne a zatem w oparciu o 118 k.c. i art. 120 k.c., czyli na tzw. zasadach ogólnych, a zatem co do zasady obecnie w terminie sześciu lat.
Reasumując – prawidłowe zakwalifikowanie umowy remontowej może stwarzać trudności. Jej prawidłowe określenie wpływa w sposób oczywisty na okresy przedawnienia roszczeń z tychże umów wynikające, a tym samym w sposób bezpośredni w naszą sferę uprawnień i ewentualnego skutecznego (w odpowiednim terminie) dochodzenia roszczeń odszkodowawczych przed sądem.
