Kiedy budynek należy traktować jako stale związany z gruntem?

Budowa

Stałe związanie budynku z gruntem powoduje powstanie doniosłych skutków prawnych zarówno w sferze prawa cywilnego, jak i administracyjnego (np. budowlanego). Ponieważ jednak pojęcie stałego związania z gruntem nie jest wyjaśniane przez ustawodawcę w formie definicji ustawowej, wiodącą rolę w przedmiocie podjęcia decyzji o tym, czy w danych okolicznościach budynek jest związany z gruntem czy też nie, pełnią sądy rozpoznając każdy z przypadków ad casu. W jednym z najnowszych orzeczeń, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał jakie czynniki determinują ustalenie stałego związania budowli z gruntem.

W analizowanym stanie faktycznym inwestor zgłosił zamiar posadowienia na nieruchomości obiektu budowlanego, który zakwalifikował w zgłoszeniu jako tymczasowy, niepołączony trwale z gruntem i przewidziany do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia zgłaszanej budowy. Obiektem tym miała być stacja bazowa telefonii komórkowej.

Na skutek postępowania odwoławczego wszczętego wobec wniesienia przez starostę sprzeciwu co do posadowienia budowli bez uzyskania pozwolenia na budowę, sprawa trafiła przed Wojewódzki Sąd Administracyjny. Sąd orzekł m.in., że maszt stanowiący istotny element konstrukcji posadowiony będzie w bloczkach betonowych, które nie tylko zapewniają bezpieczeństwo konstrukcji, ale także uniemożliwiają jej przemieszczenie, czy też zniszczenie w wyniku działania sił przyrody. Według Sądu, taki sposób stabilnego posadowienia konstrukcji na gruncie, jej wielkość oraz odporność na czynniki atmosferyczne przesądzają o tym, że Inwestycja jest trwale związana z gruntem, a więc stanowi budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 PrBud. Zgodnie z art. 28 ust. 1 PrBud przyjąć zatem należy, że realizacja obiektu objętego zgłoszeniem wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, a nie tylko dokonania zgłoszenia, o którym mowa była w art. 29 ust. 1 pkt 12 PrBud.

Powyższe stanowisko podtrzymał Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznający skargę kasacyjną w sprawie. NSA podkreślił przy tym, że o tym, czy dany obiekt budowlany jest trwale związany z gruntem decyduje przede wszystkim jego wielkość, konstrukcja, przeznaczenie oraz to, czy względy bezpieczeństwa wymagają trwałego połączenia. Kwestią drugorzędną jest sposób związania z gruntem, technologia wykonania fundamentu i możliwości techniczne przeniesienia w inne miejsce obiektu budowlanego; czynniki te per se nie mogą przesądzać o tym, czy jest to trwałe czy też nie trwałe połączenie z gruntem. Wobec powyższego NSA orzekł, że na budowę tego typu inwestycji wymagane było uzyskanie pozwolenia na budowę.

Źródło: Wyrok NSA z 2.3.2021 r., II OSK 1772/18

O autorze

dr Maciej Swędzioł

Radca Prawny

O MNIE

Radca prawny, doktor nauk prawnych, absolwent wydziału prawa i administracji Uniwersytetu Śląskiego.

od 2019 r. członek Okręgowej Izby Radców Prawnych w Katowicach. Obronił pracę doktorską pt. „Instrumenty wsparcia innowacji w prawie zamówień publicznych”. Specjalizuje się nie tylko w sprawach
z zakresu zamówień publicznych, ale także prawa nieruchomości, prawa budowlanego i gospodarczego. Obsługuje firmy uczestniczące w obrocie publicznym (B2P), prywatnym (B2B) oraz konsumenckim (B2C). Pomaga osobom planującym zakup domu lub mieszkania w bezpiecznym przeprowadzeniu transakcji. Świadczy usługi prawne dla deweloperów i firm budowlanych na każdym etapie inwestycji. Reprezentuje klientów w postępowaniach sądowych i administracyjnych, a także w procesach przed Krajową Izbą Odwoławczą w Warszawie. Biegle posługuje się językiem angielskim.

Czas wolny spędza na egzotycznych podróżach oraz wspinaniu.

KONTAKT

e-mail: m.swedziol@pirozek.pl


Więcej artykułów