Czym jest renta planistyczna?
Renta planistyczna to opłata pobierana przez gminę od właściciela nieruchomości w sytuacji, gdy wartość jego działki wzrosła w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jest to forma udziału samorządu w korzyściach wynikających z decyzji planistycznych. Opłata jest naliczana, jeśli właściciel sprzeda nieruchomość w ciągu 5 lat od uchwalenia lub zmiany MPZP. Wysokość opłaty określana jest przez gminę w planie zagospodarowania, ale maksymalnie może wynosić 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Przykład renty planistycznej: działka była przeznaczona na tereny rolne, ale nowy plan miejscowy zmienił jej przeznaczenie na budowlane. Jej wartość wzrosła ze 100 000 zł do 300 000 zł. Właściciel sprzedaje działkę za 300 000 zł. Jeśli gmina ustaliła rentę na poziomie 20%, to opłata wyniesie 40 000 zł – bardzo dużo.
Istnieje kilka sposobów na uniknięcie lub zminimalizowanie renty planistycznej:
Sposób 1. Udowodnienie, że wartość nieruchomości nie wzrosła przez zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Na czym polega ten sposób?
Renta planistyczna jest naliczana tylko wtedy, gdy wzrost wartości nieruchomości wynika bezpośrednio z uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeśli właściciel wykaże, że wzrost wartości nieruchomości był spowodowany innymi czynnikami, może uniknąć obowiązku zapłaty tej opłaty.
Ale jak udowodnić, że wzrost wartości nie wynika ze zmiany MPZP?
Kluczowym dowodem jest profesjonalna wycena nieruchomości wykonana przez rzeczoznawcę.
Operat powinien uwzględniać takie czynniki, jak: ogólny wzrost cen na rynku nieruchomości w danej lokalizacji, inwestycje infrastrukturalne niezwiązane ze zmianą MPZP (np. budowa nowej drogi, centrum handlowego, szkoły w pobliżu), rozwój gospodarczy i wzrost atrakcyjności danej miejscowości.
Potwierdza to wyrok NSA z 19 marca 2009 r. (sygn. akt II OSK 254/08):
W którym czytamy, że (…) sam fakt uchwalenia planu lub jego zmiany nie muszą powodować automatycznie wzrostu cen nieruchomości. Tak samo wzrost wartości działki nie musi być wcale spowodowany uchwaleniem planu, ale np. nakładami poczynionymi przez właściciela. Nie ma wtedy podstaw do ustalenia opłaty planistycznej.
Przykład praktyczny:
W 2022 roku działka rolna była warta 100 000 zł. W 2023 roku gmina uchwaliła MPZP, który pozwala na budowę domów jednorodzinnych, a cena działki wzrosła do 250 000 zł. Właściciel sprzedaje działkę w 2024 roku, więc gmina chce naliczyć rentę planistyczną.
Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza analizę i wykazuje, że cena gruntów w okolicy wzrosła z powodu:
• budowy obwodnicy i lepszej infrastruktury drogowej,
• rosnącego popytu na nieruchomości w całym regionie,
• nowych inwestycji prywatnych, np. powstania galerii handlowej.
Dzięki temu właściciel może skutecznie zakwestionować naliczenie renty planistycznej.
Sposób 2. Porównanie cen rynkowych przed i po uchwaleniu MPZP
Można przedstawić dane z rynku nieruchomości pokazujące, że wartość nieruchomości w okolicy wzrosła w podobnym stopniu także na terenach, gdzie MPZP nie uległ zmianie.
Jeśli ceny nieruchomości wzrosły równomiernie w całym regionie, a nie tylko tam, gdzie uchwalono nowy plan, oznacza to, że zmiana planu nie była główną przyczyną wzrostu wartości.
Sposób 3. Wykazanie, że nieruchomość miała podobną wartość już przed zmianą MPZP
Jeśli właściciel posiada wcześniejsze wyceny nieruchomości, może wykazać, że jej wartość wzrosła już wcześniej, zanim nowy MPZP został uchwalony.
Na przykład, jeśli plan wszedł w życie w 2023 roku, ale już w 2021 roku nieruchomość miała podobną wartość, oznacza to, że wzrost wartości nie wynikał z decyzji planistycznych gminy.
Sposób 4. Ustawa mówi o ZBYCIU nieruchomości
Od czasu nowelizacji z 2013 r. trwały spory czy darowizna też jest formą zbycia na gruncie przepisów o rencie planistycznej. Obecnie sądy administracyjne stoją na stanowisku, że opłata planistyczna nie obejmuje formy zbycia nieruchomości w drodze darowizny. Oznacza to, że organ publiczny nie ma podstaw prawnych, aby takiej opłaty od nas wymagać – niezależnie czy nieruchomość została darowana osobie bliskiej, czy też nie.
Uprzedzając ewentualne pytanie:
Wniesienie nieruchomości jako aportu do spółki stanowi czynność prawną odpłatną i ekwiwalentną, ponieważ strona wyzbywająca się własności nieruchomości uzyskuje w zamian wymierną korzyść przez objęcie nowo powstałych udziałów w spółce. Dlatego sądy przyjmują, że od wniesienia nieruchomości jako aportu do spółki opłatę planistyczna niestety jest należna.
Sposób 5. Odczekanie 5 lat od uchwalenia planu lub jego zmiany
Gmina ma 5 lat na wszczęcie procedury związanej z wymierzeniem opłaty.
Na takie czekanie nie każdy inwestor może sobie jednak pozwolić.
Zawsze pozostaje odwołanie się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO)
Jeśli gmina naliczy rentę planistyczną, a właściciel nieruchomości nie zgadza się z jej wysokością lub uważa, że wzrost wartości nie wynikał z MPZP, może złożyć odwołanie do SKO.
Do odwołania należy dołączyć operat szacunkowy, który potwierdzi, że wzrost ceny wynikał z innych przyczyn niż zmiana planu.
Podsumowanie
- Jeśli wartość nieruchomości wzrosła z przyczyn niezwiązanych ze zmianą MPZP, gmina nie ma podstaw do naliczenia renty planistycznej.
- Najlepszym dowodem jest operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego.
- W razie problemów można się odwołać do SKO i przedstawić argumenty na swoją korzyść.
To rozwiązanie wymaga większego zaangażowania, ale jeśli masz solidne dowody, możesz uniknąć opłaty nawet wtedy, gdy sprzedajesz nieruchomość w ciągu 5 lat od zmiany MPZP. Adwokat nieruchomości to dobry krok w stronę konsultacji swojego przypadku.