Jak wycenić nieruchomości przy podziale majątku?

W dzisiejszych czasach naturalne jest to, że zakupowi mieszkania towarzyszy zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Jednak, gdy wspólność majątkowa między małżonkami ustaje rodzi się pytanie: W jaki sposób uwzględnić hipotekę przy podziale majątku?

Do niedawna w orzecznictwie sądów w sprawach o podział majątku wspólnego dominowało stanowisko, że „obciążenie hipoteką wpływa w sposób oczywisty na wartość nieruchomości, a zatem przy jej ustalaniu w toku podziału majątku wspólnego sąd powinien uwzględnić to obciążenie.

W praktyce oznaczało to, że sąd ustalając wartość wspólnej nieruchomości małżonków odliczał od jej wartości rynkowej wysokość pozostałego do spłaty kredytu.

Małżonek, który zachowywał nieruchomość jest jednocześnie zobowiązany do dalszej spłaty wspólnie zaciągniętego przez byłych małżonków kredytu.

W praktyce, rozwiązanie to sprawia wiele problemów. Związanych chociażby z zaciąganiem przez małżonków kredytów w obcej walucie, czy też utrzymującą się odpowiedzialnością obu byłych małżonków za zaciągnięty kredyt wobec banku, Powyższe podejście nie rozwiązywało problemu w sposób należyty, dlatego spotykało się ono z coraz częstszą krytyką. 


Jednak aktualnie Sąd Najwyższy potwierdził, że w sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, sąd – przyznając nieruchomość na własność jednemu z nich – ustala jej wartość z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, który zabezpieczał kredyt bankowy.

Aby prawidłowo ustalić skład majątku i jego wartość, należy najpierw określić udziały małżonków. Decyduje to o wysokości spłaty lub dopłaty. Wartość majątku podlegającego podziałowi ustala sąd, biorąc za podstawę ceny rynkowe rzeczy i praw podlegających podziałowi. Wartość nieruchomości jest zwykle szacowana bez uwzględnienia kredytu hipotecznego, gdyż małżonkowie wciąż są zobowiązani go spłacać i dalej pozostają dłużnikami banku. Najsłuszniejsze wydaje się uwzględnianie tylko rynkowej wartości nieruchomości.

Uwzględnienie obciążenia hipotecznego wciąż jest dopuszczalne, jeśli przemawiają za tym ważne względy. Nie można bowiem przyjąć jednego, obowiązującego zawsze rozwiązania, gdyż stany faktyczne mogą być bardzo zróżnicowane.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego i w literaturze dotychczas zgodnie zajmowano stanowisko, że podział majątku wspólnego, podobnie jak dział spadku, obejmuje jedynie prawa majątkowe (aktywa), a nie rozciąga się na długi (pasywa), a więc że w postępowaniu tym nie można rozliczać długów. W tym przypadku były małżonek przejmujący na własność nieruchomość jest zobowiązany do zapłaty na rzecz drugiej strony połowy (w przypadku równych udziałów w majątku wspólnym) wartości rynkowej nieruchomości, a byli małżonkowie nadal wspólnie powinni regulować pozostały do spłaty kredyt.

Należy pamiętać, że przy obu zaprezentowanych wyżej koncepcjach podział majątku wspólnego przed sądem nie powoduje żadnych zmian w umowie byłych małżonków z bankiem. Małżonkowie dalej pozostają dłużnikami banku, co wpływa na ich zdolność kredytową i może stanowić realną przeszkodę do zaciągania kolejnych zobowiązań.

Sprawy związane z podziałem majątku obciążonego hipoteką, czy też innymi ciężarami pomiędzy rozwiedzionymi małżonkami są bardziej skomplikowane. W każdym przypadku będą one jednostkowo rozstrzygane przez sąd w sprawie o podział majątku wspólnego, z uwzględnieniem wszystkich istotnych okoliczności konkretnej sytuacji


Potrzebujesz porady prawnej?

O autorze

dr Jarosław Wichura

DR JAROSŁAW WICHURA

Adwokat

O MNIE

Adwokat przy Izbie Adwokackiej w Katowicach, Absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach.

 

Aplikację adwokacką odbywał przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Katowicach. Od 2017 r. wykonuje zawód adwokata.

 

W kręgu zainteresowań znajduje się m.in. prawo cywilne i gospodarcze, jak również sprawy z zakresu prawa rodzinnego i prawa karnego. Od wielu lat z sukcesem świadczy kompleksowe usługi prawne w zakresie stałej obsługi wspólnot mieszkaniowych.

 

Uczestniczył w kilkudziesięciu szkoleniach m.in. z zakresu mediacji w sprawach cywilnych i karnych, rozwoju przedsiębiorczości, doskonalenia umiejętności personalnych.

 

Doktor nauk humanistycznych w zakresie nauki o polityce. 

 

W czerwcu 2016 r. obronił rozprawę doktorską pt. „Wolność słowa w Polsce i w Stanach Zjednoczonych Ameryki. Ujęcie porównawcze” na Wydziale Nauk Społecznych Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach.

 

Wykładowca na Uniwersytecie Śląskim w Katowicach, wcześniej także w Wyższej Szkole Humanitas w Sosnowcu (prowadzi zajęcia z przedmiotów m.in. „Wstęp do prawoznawstwa”, „Prawo międzynarodowe publiczne”, „Administracja publiczna”).

 

Wielokrotny stypendysta Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego za osiągnięcia w nauce. Wyróżniony przez Rektora Uniwersytetu Śląskiego za działalność na rzecz społeczności akademickiej i lokalnej oraz osiągnięcia naukowe. Jest autorem monografii naukowej pn. „Nowe media a opinia publiczna”, współautorem monografii pn. „Funkcjonalna implementacja przepisów antykorupcyjnych na gruncie polskiego prawa karnego”, 21 artykułów naukowych oraz współredaktorem 2 publikacji zbiorowych. Ponadto pisze teksty popularnonaukowe oraz eksperckie.

 

Płynnie posługuje się językiem angielskim (certyfikat TOEIC).

Z zamiłowania pianista i meloman. Wolne chwile poświęca dobrej książce oraz górskim wycieczkom.

KONTAKT

 

tel.: +48 798 928 678
e-mail: j.wichura@pirozek.pl

 

KONTAKT

tel.: +48 798 928 678
e-mail: j.wichura@pirozek.pl


Więcej artykułów