Na wzroście wartości nieruchomości zarabia nie tylko jej właściciel. Przykrą częścią rzeczywistości jest, że takim zyskiem czasami trzeba się podzielić z gminą.
Czym jest opłata adiacencka?
Opłatę adiacencką reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Opłata adiacencka to nic innego jak podatek związany ze wzrostem wartości nieruchomości, a ten wzrost wartości nieruchomości jest spowodowany:
- budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków publicznych
- scaleniem i podziałem nieruchomości,
- lub podziałem nieruchomości.
Niekiedy zdarza się, że dla korzystniejszego zagospodarowania terenu konieczne jest przeprowadzenie na danym obszarze scalenia i podziału nieruchomości. Nowa konfiguracja działek pozwala na ich korzystniejsze użytkowanie, a w razie ich sprzedaży, na uzyskanie wyższej ceny, niż miałoby to miejsce w przypadku sprzedaży działki niepodzielonej.
Kto ustala wysokość opłaty adiacenckiej i jakie są maksymalne stawki?
Stawki procentowe opłaty ustala Rada Gminy w uchwale. Nie zawsze to robi. Rada nie może uchwalić stawek wyższych niż 50% wzrostu wartości nieruchomości w przypadku budowy infrastruktury i nie więcej niż 30% w przypadku scalania i podziału nieruchomości. Nie chodzi tutaj o 50% lub 30% wartości nieruchomości tylko procent samego wzrostu wartości.
Dopiero w oparciu o uchwałę gminy – Opłatę w konkretnym przypadku, konkretnego właściciela określa wójt, burmistrz albo prezydent miasta w formie decyzji administracyjnej. Brak ważnej uchwały uniemożliwia burmistrzowi nałożenie opłaty adiacenckiej.
Jeżeli jest wydana prawomocna i ostateczna decyzja na podstawie ważnej uchwały, a my nie zapłacimy to decyzja zostanie wykonana poprzez przymusowe ściągnięcie pieniędzy przez komornika.
Do ustalenia konkretnej opłaty adiacenckiej, tzn. opłaty związanej z daną nieruchomością, niezbędne jest określenie przez rzeczoznawcę majątkowego wartości tej nieruchomości. Wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji. Różnicę wartości pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej przez właściciela nieruchomości lub jej użytkownika wieczystego.
Nieruchomości zmieniają właściciela
Zgodnie ze stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego zobowiązanym do uiszczenia opłaty adiacenckiej będzie ten właściciel nieruchomości, któremu prawo własności do nieruchomości przysługiwało w chwili stworzenia warunków podłączenia do drogi lub urządzeń infrastruktury. Podmiot, który później kupił już taką „wcześniej ulepszoną” nieruchomość już nie będzie odpowiadał za zapłatę opłaty adiacenckiej po sprzedaży działki.
Warunek jednak jest taki, że w dniu stworzenia tych warunków przyłączenia do drogi i sieci już wówczas obowiązywała w tym zakresie uchwała rady gminy. Jeżeli najpierw droga i sieci powstała a dopiero potem rada gminy uchwaliła opłatę – to nie będzie ona dotyczyła właściciela.
Na wniosek właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego opłata adiacencka może zostać rozłożona na raty roczne, płatne w okresie nie dłuższym niż 10 lat, oprocentowane przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.
Nie zawsze gmina nakłada tą opłatę. Nie ma takiego obowiązku. Może też się zdarzyć że nowa infrastruktura lub podział nie doprowadzą do wzrostu wartości lub tylko nieznacznie podniosą wartości nieruchomości, a sama opłata nie pokryłaby kosztów sporządzenia operatów szacunkowych. Wówczas opłata nie zostanie nałożona.
Może się też zdarzyć, że wartość nieruchomości wzrosła w związku z innymi czynnikami takimi jak rosnący popyt na nieruchomości w całym regionie, nowych inwestycji prywatnych, np. powstania galerii handlowej. Może się też zdarzyć, że wartość nieruchomości naszym zdaniem nie wzrosła lecz nawet spadła. Na przykład z uwagi na zmianę stosunków wodnych, budowę węzła kolejowego lub lotniska co było pominięte w operacie szacunkowym gminy.
Czy można odwołać się od decyzji?
Tak. Jest na to 14 dni od dnia otrzymania decyzji. Jednak wiąże się to z dodatkowymi kosztami. Zarzuty trzeba poprzeć operatem rzeczoznawcy majątkowego, za który trzeba zapłacić. W odwołaniu także możemy wnioskować o rozłożenia na raty lub podnosić argumenty związana z datą nabycia nieruchomości. Adwokat nieruchomości będzie dobrym wyborem, aby pomóc w tej sprawie. Jeżeli chodzi o opłatę adiacencką związana z budową urządzeń infrastruktury technicznej to kilka dodatkowych wyjaśnień:
- Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej należy rozumieć budowę dróg, przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych oraz telekomunikacyjnych.
- Nie ma tu znaczenia czy właściciel faktycznie korzysta z tego urządzenia czyli z tej nowej drogi. Wystarczy sama możliwość korzystania czyli na przykład gdy droga powstała na terenie przyległym do nieruchomości i możliwe jest wybudowanie zjazdu do niej. Obiektywny brak możliwości korzystania z nieruchomości może też stanowić argument w ewentualnym odwołaniu się od decyzji.