W teorii trudno sobie wyobrazić sytuację, aby jakakolwiek osoba podjęła się budowy domu na działce, która stanowi własność innej osoby. W praktyce jednak takie przypadki zdarzają się bardzo często, chociażby pomiędzy narzeczonymi, którzy jeszcze przed zawarciem małżeństwa decydują się zainwestować w zabudowanie działki, należącej tylko do jednego z nich. Co się dzieje wówczas z własnością takiej nieruchomości? Czy jeśli pomiędzy narzeczonymi nie dojdzie do zawarcia małżeństwa, to temu z nich, do którego grunt nie należy, przysługują jakiekolwiek prawa do wybudowanego domu?
Zasada „to co na gruncie, przypada właścicielowi gruntu”
Z formalnego punktu widzenia punktem odniesienia podejmowanych rozważań musi być zasada superficies solo cedit – wszystko to, co trwale znajduje się na powierzchni gruntu, stanowi własność tego, do kogo ten grunt należy. Innymi słowy – dom wybudowany wspólnie przez narzeczonych na działce należącej wyłącznie do narzeczonej, stanowi jej własność. Nie oznacza to jednak, że narzeczony zostaje pozbawiony jakiejkolwiek ochrony prawnej. Może on skorzystać w zasadzie z dwóch środków, przewidzianych w Kodeksie cywilnym, tj. roszczenia o zwrot nakładów na nieruchomość (art. 226 k.c.) lub regulacji odnoszącej się stricte do budynków wzniesionych na cudzym gruncie (art. 231 k.c.).
Roszczenie o zwrot nakładów
Temu z narzeczonych, do którego działka nie należy, w przedstawionym wyżej przypadku mogłoby przysługiwać roszczenie o zwrot nakładów na grunt (nieruchomość) w postaci wybudowanego domu. Zgodnie z art. 226 § 1 zd. 1 k.c. „samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi.” W przypadku tego środka ochrony można jednak doszukać się pewnych mankamentów.
Po pierwsze, nie dochodzi w tym trybie do zmiany właściciela domu. W dalszym ciągu pozostaje nim narzeczona – właścicielka gruntu, na którym budynek został posadowiony. Jeżeli zatem narzeczonemu zależało na jakimkolwiek tytule prawnym do domu, przy skorzystaniu z roszczenia o zwrot nakładów może odzyskać w zasadzie jedynie ich równowartość pieniężną.
Ponadto, skorzystanie z art. 226 k.c. oznaczałoby z reguły uznanie zabudowy za inne – niż konieczne – nakłady. To z jednej strony narażałoby posiadacza (narzeczonego) na ryzyko nieodzyskania wszystkich wydatków poniesionych w związku z budową, z drugiej mogłoby wiązać się dla właściciela (narzeczonej) z obowiązkiem zwrotu znacznych kwot (E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 10, Warszawa 2021). W praktyce zatem tego typu rozwiązanie powinno stanowić ostateczność.
Przeniesienie własności działki
Znacznie bardziej dopasowana do opisywanego zagadnienia pozostaje regulacja z art. 231 k.c. W tym trybie możliwe jest uzyskanie przez czyniącego nakłady posiadacza „nabycia” tytułu prawnego do nieruchomości (budynku).
Zgodnie z art. 231 § 1 k.c. „samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.”
Podstawową przesłanką do przeniesienia tak zabudowanej działki jest znaczna różnica pomiędzy wartością budynku a wartością zajętego pod zabudowę gruntu. Innymi słowy, jeśli wartość domu jest zbliżona lub niższa od wartości zajętej na zabudowę działki, wówczas brak będzie podstaw ku temu, aby posiadacz mógł domagać się nabycia własności nieruchomości. Porównania dokonuje się przez obliczenie różnicy między wartością rynkową działki a wartością rynkową dokonanej zabudowy z chwili orzekania.
Ponadto, samoistny posiadacz musi być w dobrej wierze. W praktyce pojawiły się problemy, jak odnosić to pojęcie do treści art. 231 k.c. – czy jako błędne, ale usprawiedliwione przekonanie, że posiadaczowi przysługuje prawo własności działki, czy jako błędne, ale usprawiedliwione przekonanie, że posiadacz „niczyjego prawa nie narusza”. Obecnie można dostrzec tendencję skłaniającą się raczej ku temu ostatniemu, a nawet jeszcze bardziej liberalnemu podejściu (zob. wyrok SN z 26.4.2006 r., II CSK 43/06, Legalis nr 177854).
Warto zaznaczyć, że gdy przyszli małżonkowie wspólnie dokonują zabudowy na gruncie należącym do jednego z nich, późniejsze zawarcie małżeństwa nie stoi na przeszkodzie wystąpieniu przez jednego małżonka w czasie trwania wspólności ustawowej z żądaniem przeniesienia na jego rzecz – na podstawie art. 231 § 1 k.c. – udziału we własności gruntu, stanowiącego majątek osobisty drugiego małżonka w konkubinacie (uchwała SN z 5.3.2003 r., III CZP 99/02, OSNC 2003, Nr 12, poz. 159).
Odpowiednikiem opisywanego roszczenia posiadacza jest uprawnienie właściciela gruntu, na którym wzniesiono dom o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki (art. 231 § 2 k.c.). Właściciel gruntu może bowiem żądać, aby posiadacz (wznoszący budynek) nabył własność działki (także i w tej konfiguracji – za odpowiednim wynagrodzeniem).
Odpowiednie wynagrodzenie
Przeniesienie własności działki powinno nastąpić za odpowiednim wynagrodzeniem. Pożądane byłoby jego umowne uregulowanie pomiędzy stronami. W przeciwnym razie stosownych ustaleń w tym zakresie powinien dokonać sąd.
Wynagrodzenie powinno przede wszystkim odpowiadać przeciętnym cenom, normalnie stosowanym przy sprzedaży tego rodzaju działek (wartości rynkowe). Konieczne jest zatem obliczenie wartości działki, lecz z pominięciem wartości domu. Wartość wynagrodzenia powinna opierać się na cenach rynkowych istniejących w dacie orzekania (wyrok SA w Poznaniu z 19.4.2007 r., I ACa 261/07). W tego typu sprawach najczęściej konieczne będzie zasięgnięcie wiadomości specjalnych i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu wyceny (szacowania) nieruchomości.
Czy droga sądowa jest konieczna?
Jeśli pomiędzy stronami istnieje porozumienie co do przedstawionych wyżej kwestii (w szczególności wynagrodzenia należnego właścicielowi), wówczas nie jest konieczne wytaczanie powództwa. W takim wypadku wystarczające będzie sporządzenie stosownego aktu notarialnego, na mocy którego dojdzie do przeniesienia własności (względnie udziału we własności) zajętej pod zabudowę działki.
W przeciwnym razie konieczne będzie wytoczenie powództwa. Sądem właściwym każdorazowo będzie sąd miejsca położenia nieruchomości (art. 38 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania cywilnego).
Podsumowując, jeśli narzeczeni rozstali się przed zawarciem małżeństwa, uprzednio wspólnie budując dom na działce należącej wyłącznie do jednego z nich, wówczas warto zadbać o to, aby nie generować niepotrzebnych sporów i dokonać możliwie najszybszego i najtańszego (pozasądowego) sposobu rozwiązania sporu. W szczególności, jeżeli są spełnione przesłanki z art. 231 k.c., wówczas warto skorzystać z usług notariusza i relatywnie tanim kosztem dokonać wzajemnych rozliczeń pomiędzy stronami.