Skarga pauliańska to mechanizm prawny, który pozwala wierzycielowi podważyć transakcje dokonane przez dłużnika, jeśli prowadzą one do pokrzywdzenia jego interesów. W kontekście nieruchomości może to oznaczać, że kupujący, nawet w dobrej wierze, naraża się na ryzyko utraty prawa do nieruchomości lub długotrwałych procesów sądowych. Jak więc skutecznie zabezpieczyć się przed skargą pauliańską? Oto pięć kluczowych sposobów.
Sprawdzenie sytuacji prawnej sprzedającego
Pierwszym krokiem przed zakupem nieruchomości powinno być dokładne zweryfikowanie sytuacji prawnej jej właściciela.
Co warto sprawdzić?
Księga wieczysta – należy upewnić się, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, egzekucją komorniczą lub innymi ograniczeniami.
Rejestry dłużników – choć dłużnik nie zawsze figuruje w publicznych bazach, można spróbować uzyskać informacje np. z BIG, KRD czy BIK (za zgodą sprzedającego).
Zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami – urząd skarbowy i ZUS mogą wystawić zaświadczenie potwierdzające brak zaległości podatkowych i składkowych.
Zapytanie o postępowanie egzekucyjne – warto sprawdzić, czy przeciwko sprzedającemu nie toczą się egzekucje komornicze.
Przykład praktyczny: Kupujący rozważa zakup atrakcyjnej działki budowlanej. Przed podpisaniem umowy odkrywa, że sprzedający ma nałożone zajęcie komornicze. W takiej sytuacji zakup mógłby zostać zakwestionowany przez wierzycieli sprzedającego.
Unikanie rażąco zaniżonych cen
Cena nieruchomości jest jednym z kluczowych elementów, na które zwracają uwagę wierzyciele w postępowaniach dotyczących skargi pauliańskiej. Jeśli cena sprzedaży jest znacznie niższa od wartości rynkowej, wierzyciel może łatwo wykazać, że transakcja była próbą ukrycia majątku dłużnika.
Jak się chronić?
✔ Ustalić cenę nieruchomości na poziomie rynkowym.
✔ Wykonać operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.
✔ Unikać płatności gotówką – przelew bankowy daje dodatkowe potwierdzenie prawidłowości transakcji.
Przykład praktyczny: Właściciel nieruchomości sprzedaje dom o wartości 1,5 mln zł za 800 tys. zł osobie bliskiej. Wierzyciele mogą łatwo wykazać, że cena była nierynkowa i transakcja miała na celu ukrycie majątku.
Udowodnienie dobrej wiary kupującego
Dobra wiara kupującego to kluczowy argument w ewentualnym procesie dotyczącym skargi pauliańskiej. Jeśli nabywca nieruchomości wykaże, że nie miał świadomości problemów finansowych sprzedającego, ma większe szanse na obronę przed roszczeniami wierzycieli.
Jak to zrobić?
Sprawdzić wpisy w księdze wieczystej i uzyskać zaświadczenia o niezaleganiu w zobowiązaniach.
Przykład praktyczny: Kupujący otrzymuje zaświadczenie ze skarbówki i ZUS, że sprzedający nie ma zaległości. Jeśli później wierzyciel podważy transakcję, kupujący ma dowód, że działał w dobrej wierze.
Ubezpieczenie tytułu prawnego do nieruchomości
Coraz popularniejszą formą zabezpieczenia przed skargą pauliańską jest wykupienie polisy ubezpieczeniowej, która chroni nabywcę przed konsekwencjami ewentualnych roszczeń wierzycieli sprzedającego.
Co daje ubezpieczenie?
✔ Pokrycie kosztów postępowania sądowego.
✔ Ochronę przed utratą nieruchomości.
✔ Wypłatę odszkodowania w razie unieważnienia transakcji.
Przykład praktyczny: Kupujący decyduje się na wykupienie ubezpieczenia tytułu prawnego nieruchomości. Po dwóch latach wierzyciel składa skargę pauliańską, ale kupujący nie ponosi strat finansowych, ponieważ polisa pokrywa ewentualne koszty prawne i odszkodowanie.
Przedawnienie
Zgodnie z art. 534 Kodeksu cywilnego, skarga pauliańska przedawnia się po pięciu latach od daty dokonania zaskarżonej czynności. Po tym czasie wierzyciel nie może już dochodzić uznania czynności dłużnika za bezskuteczną.
Przykład praktyczny: Dłużnik darował nieruchomość członkowi rodziny 1 marca 2019 roku. Wierzyciel zorientował się o transakcji w 2023 roku, ale jeśli nie podejmie działań do 1 marca 2024 roku, straci możliwość skorzystania ze skargi pauliańskiej.
Ważne jest, że termin przedawnienia liczy się od momentu dokonania czynności przez dłużnika, a nie od dnia, w którym wierzyciel dowiedział się o transakcji. To oznacza, że nawet jeśli wierzyciel odkryje
Dowodzenie, że dłużnik nie działał z zamiarem pokrzywdzenia wierzyciela
Aby skarga pauliańska była skuteczna, wierzyciel musi wykazać, że dłużnik działał świadomie w celu pokrzywdzenia jego interesów. Jeśli można udowodnić, że transakcja miała uzasadnienie ekonomiczne i nie miała na celu ukrycia majątku, istnieje szansa na oddalenie roszczenia.
Jak się zabezpieczyć?
✔ Przedstawienie dowodów na rynkowy charakter transakcji (np. operat szacunkowy, negocjacje cenowe).
✔ Wskazanie, że środki uzyskane ze sprzedaży zostały wykorzystane na spłatę innych zobowiązań, a nie ukryte.
✔ Wykazanie, że transakcja miała inne uzasadnienie niż unikanie egzekucji (np. zmiana miejsca zamieszkania, potrzeba likwidacji majątku z powodów zdrowotnych).
Przykład praktyczny:
Dłużnik sprzedaje mieszkanie, ponieważ zmienia miejsce pracy i przeprowadza się do innego miasta. Środki ze sprzedaży przeznacza na spłatę kredytu hipotecznego. W takiej sytuacji może argumentować, że nie działał w celu pokrzywdzenia wierzycieli, lecz kierował się uzasadnioną potrzebą życiową.
Wykazanie braku szkody po stronie wierzyciela
Jednym z najskuteczniejszych argumentów w obronie przed skargą pauliańską jest udowodnienie, że wierzyciel nie poniósł realnej szkody w wyniku zakwestionowanej transakcji. Skarga pauliańska ma na celu ochronę wierzyciela przed działaniami dłużnika, które pogarszają jego sytuację majątkową. Jeśli jednak wierzyciel i tak nie miałby szans na skuteczne zaspokojenie swojego roszczenia, skarga może zostać oddalona.
Kiedy wierzyciel nie ponosi szkody?
✔ Jeśli wartość nieruchomości była mniejsza niż suma zobowiązań zabezpieczonych hipoteką.
✔ Gdy na nieruchomości ciążą egzekucje komornicze, które skutecznie uniemożliwiają wierzycielowi odzyskanie należności.
✔ Jeśli dłużnik posiada inne aktywa, z których wierzyciel może się skutecznie zaspokoić.
✔ Gdy transakcja nie pogorszyła sytuacji finansowej dłużnika, ponieważ np. uzyskane środki zostały przeznaczone na spłatę długów.
Przykład praktyczny:
Sprzedający posiada nieruchomość obciążoną hipoteką na kwotę 900 000 zł i sprzedaje ją za 1 000 000 zł. Wierzyciel twierdzi, że transakcja pokrzywdziła go, ale kupujący wykazuje, że po sprzedaży dłużnik przekazał 900 000 zł na spłatę kredytu, a pozostałą kwotę przeznaczył na inne zobowiązania. W takiej sytuacji sąd może uznać, że wierzyciel i tak nie uzyskałby zaspokojenia z tej nieruchomości, więc skarga pauliańska jest bezzasadna.
Podsumowanie
Dzięki tym środkom można skutecznie minimalizować ryzyko prawne i finansowe związane ze skargą pauliańską, a tym samym zapewnić sobie spokój i bezpieczeństwo przy zakupie nieruchomości.
Masz wątpliwości dotyczące swojej transakcji? Skontaktuj się z naszą kancelarią – pomożemy Ci przeprowadzić bezpieczny zakup nieruchomości https://pirozek.pl/nieruchomosci/!