Zgodnie z art. 144 ust 1 ustawy prawo geologiczne i górnicze właściciel nie może sprzeciwić się zagrożeniom spowodowanym ruchem zakładu górniczego, który jest prowadzony zgodnie z ustawą. Może on jednak żądać naprawienia wyrządzonej tym ruchem szkody, na zasadach określonych ustawą.
Budując budynek na terenie dotkniętym skutkami eksploatacji górniczej należy przewidzieć konieczność zastosowania stosownych zabezpieczeń przed występowaniem tych szkód w przyszłości (a przynajmniej zmniejszającym ich ryzyko). Charakter tych zabezpieczeń jest różny w zależności od tego na jakiej kategorii terenu górniczego posadowiony ma być budynek. Zdarza się, że na skutek błędów projektowych lub wykonawczych faktyczne zabezpieczenie budynku przed skutkami eksploatacji górniczej nie zostanie osiągnięte lub będzie niewystarczające.
W orzecznictwie słusznie podnosi się, że odpowiedzialność przedsiębiorcy za skutki eksploatacji górniczej ma charakter odpowiedzialności deliktowej, a do naprawiania szkód będących następstwem eksploatacji zgodnie z art. 145 ustawy prawo geologiczne i górnicze mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego. Również działanie polegające na zaprojektowaniu i wykonaniu budynku niezgodnie z obowiązującymi normami i sztuką budowlaną z punktu widzenia odpowiedzialności za szkodę wywołaną takim zachowaniem, niezależnie od odpowiedzialności kontraktowej jakie może rodzić, stanowi czyn niedozwolony w rozumieniu art. 415 k.c.
W sytuacji gdy ujawnione na nieruchomości szkody górnicze są efektem zarówno eksploatacji prowadzonej prze kopalnię, jak i wad wykonawczych oraz projektowych wykonawcy przy powstawaniu budynku, odpowiedzialność tych dwóch podmiotów względem właściciela nieruchomości będzie miała charakter solidarny, zgodnie z art. 441 § 1 k.c. Stanie się tak w sytuacji gdy szkody wywołane wadami budynku nie będą mogły zostać oddzielone od szkód wywołanych wpływami eksploatacji górniczej w tym sensie, że nie można wyodrębnić takich uszkodzeń budynku, które są wynikiem wyłącznie błędów projektowych i wykonawczych. Oznaczać to będzie, że właściciele na skutek eksploatacji prowadzonej przez kopalnię oraz niezależnego działania wykonawcy budynku doznali szkody, którą należy traktować jako jednolitą, niepodzielną całość.
Dodatkową trudnością może okazać się fakt, że wady budowlane i wykonawcze, a także zakres szkód spowodowany eksploatacją górniczą może spowodować, że przywrócenie stanu poprzedniego okaże się niemożliwe. W takim wypadku, właścicielom nieruchomości pozostaje domagać się wypłaty w pieniądzu odszkodowania skalkulowanego według wartości odtworzeniowej budynku. Jak stwierdził Sąd Okręgowy w Gliwicach w wyroku z dnia 16 lutego 2021 r. (I Cgg 18/20): „wypłata kwoty stanowiącej utratę wartości budynku nie stanowiłaby kompleksowego naprawienia szkody, a to ze względu na notoryjne okoliczności jakimi są postępujący charakter uszkodzeń budynków posadowionych przy ulicy (…) w R., występujące tam odkształcenia terenu i związane z tym wychylenia obiektów i problemy techniczne związane z napieraniem na siebie poszczególnych segmentów szeregowców, co już w niektórych obiektach spowodowało poważne uszkodzenia konstrukcyjne. W ocenie Sądu wobec niemożności przywrócenia budynku do stanu poprzedniego zasadnym jest naprawienie szkody poprzez wpłacenie jego wartości odtworzeniowej pomniejszonej o stopień zużycia, co w pełni zrekompensuje uszczerbek w majątku powodów, a jednocześnie pozwoli stronom uniknąć kolejnych sporów na przyszłość.”
