Powoli kończą się czasy kryzysu na rynku nieruchomości,a przedsiębiorcy zajmujący się profesjonalnie budową domów jednorodzinnych i mieszkań łapią drugi oddech. Motorem rozwoju rynku deweloperskiego okazało się być również uchwalenie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej również „ustawą deweloperską”. Ponieważ ustawa nakłada na deweloperów szereg dodatkowych obowiązków, których do tej pory nie musieli wypełniać, rzesza przedsiębiorców zdecydowała się przyspieszyć proces inwestycyjny, aby rozpocząć sprzedaż przyszłych domów lub mieszkań przed wejściem w życie ustawy. Obecnie jednak, każda nowa inwestycja deweloperska musi być prowadzona w zgodzie z obowiązującymi w tym zakresie, szczegółowymi regulacjami prawnymi.

Chwilą, od której przedsiębiorca zobowiązany jest do stosowania się do przepisów ustawy jest moment „rozpoczęcia sprzedaży” definiowany przez ustawodawcę, jako: „podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego.” Wspomniana ustawa wprowadza do porządku prawnego nowy rodzaj umowy nazwanej, umowę deweloperską, której treść dotychczas negocjowano w zakresie swobody kontraktowej stron, z uwzględnieniem przepisów o ochronie konsumentów.

Zgodnie z przepisami ustawy, do najważniejszych obowiązków przedkontraktowych dewelopera należy sporządzenie prospektu informacyjnego zgodnie z wzorem stanowiącym załącznik do ustawy oraz umożliwienie nabywcy zabezpieczenia swoich środków pieniężnych poprzez zawarcie z bankiem umowy o mieszkaniowy rachunek powierniczy, za pośrednictwem którego strony umowy deweloperskiej będą prowadziły rozliczenia.

Stworzenie prospektu informacyjnego zawierającego informacje wymagane przez ustawę wymaga od przedsiębiorcy uzyskania szeregu dokumentów, zezwoleń i uzgodnień. Po wyborze nieruchomości, na której będzie prowadził inwestycję, deweloper powinien zweryfikować miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, bądź w jego braku uzyskać stosowną decyzję o warunkach zabudowy. Kolejno, może on przystąpić do sporządzania projektu budowlanego, który tworzą fachowcy z, co najmniej, 4 specjalności: architektonicznej, konstruktorskiej, instalacyjnej i elektrycznej. W tym zakresie wymagane są również uzgodnienia geodezyjne, geotechniczne, drogowe i inne. W zależności od rodzaju inwestycji przedsiębiorca występuje następnie do właściwego organu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę lub zawiadamia go o rozpoczęciu budowy.

W ramach ochrony funduszy nabywcy, ustawodawca przewidział obligatoryjne zastosowanie co najmniej jednego z wymienionych zabezpieczeń: zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego lub też otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego z gwarancją bankową/ubezpieczeniową. Umowę z bankiem prowadzącym rachunek powierniczy negocjuje i zwiera sam przedsiębiorca, bez udziału nabywców, jednakże nie wolno mu zmieniać warunków umowy w trakcie realizacji inwestycji deweloperskiej bez zgody nabywcy. Przy zawieraniu umowy rachunku, deweloper składa w banku wzór przyszłej umowy deweloperskiej oraz zobowiązuje się do zakończenia inwestycji. Numer rachunku wpisuje się do treści umowy deweloperskiej, a środki na nim gromadzone mogą być wykorzystywane tylko w celu realizacji określonego przedsięwzięcia deweloperskiego. Każdy z wymienionych wyżej rachunków ma swoje indywidualne cechy i chroni pieniądze na nim zgormadzone w określony sposób.

Minimalny zakres samej umowy deweloperskiej reguluje art. 22 ust. 1 ustawy o ochronie praw nabywców lokali. Przede wszystkim, umowę deweloperską jak i następnie umowę przenoszącą własność lokalu/domu na nabywcę, obligatoryjnie zwiera się w formie aktu notarialnego. W dodatku, przepisom ustawy nadano charakter semiimperatywny, co oznacza, że regulacje umowne muszą być co najmniej takie same lub korzystniejsze dla nabywcy. Przeciwne postanowienia umowy są nieważne, a w ich miejsce należy stosować przepisy ustawy. Każdorazowo umowa deweloperska powinna być też analizowana pod kątem występowania w niej klauzul niedozwolonych stosownie do przepisów Kodeksu cywilnego i rejestru klauzul niedozwolonych prowadzonego przez UOKiK. W skrajnych przypadkach, zawieranie umów deweloperskich z naruszeniem przepisów ustawy może prowadzić do uznania takich praktyk za naruszające zbiorowe interesy konsumentów, za co może grozić przedsiębiorcy kara pieniężna nawet do wysokości 10% rocznego obrotu.

Szczęśliwe i zgodne zakończenie budowy zwieńczone zostaje sporządzeniem przez strony protokołu zakończenia prac. Jeżeli nabywca nie zgłosi wad lokalu/domu, deweloper może wezwać go do podpisania umowy, przenoszącej własność lokalu lub domu jednorodzinnego, bez żadnych obciążeń przedmiotowej nieruchomości.

Oceniając regulację umowy deweloperskiej wprowadzoną ustawą o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, należy bez wątpienia stwierdzić, że spowoduje ona wzrost cen nieruchomości sprzedawanych w ramach przedsięwzięć deweloperskich. Nie godząc się bowiem na utratę zarobku, przedsiębiorcy będą pośrednio przerzucać dodatkowe koszty związane z przygotowaniem i realizacją umowy na nabywców. Jednocześnie, stworzony przez ustawodawcę system zabezpieczeń, a także ochrony interesów i pieniędzy konsumentów zawierających umowy deweloperskie, zapewnia maksymalny poziom prawidłowej realizacji umowy. Wydaje się wiec, że odpowiednia gwarancja bezpieczeństwa skłoni nabywców do zapłaty wyższej ceny.

Maciej Swędzioł